小区内绿地成为专有部分的条件
来源：民商事审判实务教程（上） 引用0129页
司法实践中，经常发生小区内业主间或者业主与物业管理公司以及开发商就绿地的权属与使用发生争议，怎样判定绿地的权属往往是此类案件的核心问题。对此最高人民法院民一庭认为，绿地要成为专有部分，需要具备以下几个条件：（1）该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋。这里的规划，是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图，如经规划行政主管部门批准的施工图就明确标明了小区的首层房屋是否有专门附属于该房屋的绿地的面积。因此，人民法院在审理这类案件时，应当以批准的施工图来认定是否是属于个人的绿地。如施工图明确标明有属于个人的绿地，而且面积正好相符，该绿地就是合法的。如果面积超过了施工首层图载明的面积，超过部分就违法。如果小区的其他业主起诉认为某业主的绿地侵占了小区的共有绿地，那么应当进行举证。这类证据也是与规划有关的文件，以及开发商是否按照这些文件进行建设。如果开发商的建设完全是按照规划进行的，那么就表明该绿地没有侵占城镇公共绿地，也没有侵占小区业主的共有绿地。如果开发商的建设没有完全按照有关规划文件包括施工图进行，假设业主共有的绿地面积不够，则责任应当由开发商承担。因为是开发商在卖房屋时将该绿地就作为该房屋的附属物而一并出卖的，购房人并无过错。当然，如果业主认为规划违法，可以提起行政诉讼，待行政诉讼结束后，再审理民事案件。如果业主买房时房屋并没有附属的绿地，或者附属的绿地没有这么大，而是自己圈一块绿地，或者扩大自己的绿地，作为自己专有部分的组成部分，那当然构成侵权。（2）开发商在卖房时也已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中。如果购房合同没有约定，该绿地也不属于该特定业主的专有部分的组成部分。（3）该绿地在业主购买时已经“明示”。如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。这就是《物权法》第七十三条中规定的“明示属于个人的”绿地。最高人民法院民一庭认为，“明示”的标准主要指“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。（4）关于明示属于个人的绿地的登记问题。最高人民法院民一庭认为，由于明示个人的绿地具备了专有部分判定的前两个条件，其已经构成专有部分的组成部分，其已经“能够”登记，故是否在登记机关的登记簿上进行登记，可以不予考虑。之所以这样理解，是因为专有部分已经进行了登记，既符合规划，买卖合同又进行了约定，还进行了“明示”
