建筑物区分所有权专有部分和共有部分的判断标准
单位作者：最高人民法院
来源：司法解释理解与适用全集.物权卷2
1.专有部分。除法国将专有部分的要件界定为使用上的排他性外，日本、德国、美国及我国台湾地区学说和立法均将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。参照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条第一款第（一）项将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。该条规定的专有部分的第一个条件“具有构造上的独立性，能够明确区分”，就是来源于构造上的独立性。“能够明确区分”这一表述，也有学者赞同。如日本学者丸山英气先生提出了判断专有部分的五个标准，其中第一个标准就是“区分（境界）的明确性”，即一栋建筑物之此部分与该栋建筑物之彼部分必须予以明确区分。我国学者王利明先生和陈华彬先生也赞同“区分（境界）的明确性”作为判断专有部分的一个标准。从立法来看，《物权法》第六章的章名就是“业主的建筑物区分所有权”，其核心就在于“区分”二字。综合以上理由，本解释第二条第一款第（一）项将构造上的独立性表述为“具有构造上的独立性，能够明确区分”，将《物权法》第六章章名中的“区分”二字在这里清晰地表述出来。
就使用上的独立性，日本、美国、德国、法国和我国台湾地区均以该条件作为判断一物是否为专有部分的又一标准。参照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，本解释第二条第一款第（二）项将使用上的独立性作为判断专有部分的一个要件。这种表述主要是考虑到与专有部分第一个条件的表述“具有构造上的独立性，能够明确区分”从文字上对称、协调。
关于“能够登记”是否为专有部分的条件，从现有资料来看，多数观点认为它不是专有部分的要件。但我国台湾地区有学者认为，“须经登记”应当是判断某一建筑物是否为专有部分的标准。王利明教授认为，专有部分的构成要件除必须具备构造上和使用上的独立性这两个要件外，还需具备“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。我们认为，构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。将能否登记作为一个法律上的条件，还有一点考虑就是《物权法》第六章所称的专有部分都是合法的。如果是违法的或者违章的建筑，虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性，但不能成为法律上的专有部分，因为登记机构不会对其进行登记。能够登记，一方面，是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记；另一方面，由于我国的登记制度不完善，有的地方的登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记，有的地方对车位不进行登记。但这些没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，因此仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。这时的标准实际上就是本条第一款规定的两个实质要件。因此，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分：没有记载的，还要看是否符合本条第一款规定的两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。随着登记制度的逐步完善，凡是专有部分或者专有部分的组成部分都应当进行登记。
关于露台是否是专有部分的组成部分。按照本解释第二条第二款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划。该条款使用的“规划”一词，包括《物权法》第六章所说的规划，都具有特定的含义，即是经过规划行政主管部门批准的规划，而不是一般意义上讲的规划。这里的“规划”，也不仅仅是规划图，包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图，等等。对此要特别注意。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。（2）物理上专属于特定房屋。根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。（3）销售合同有约定。如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据，即“且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”。
关于整栋建筑物能否成为专有部分。就《物权法》第七十条关于“业主对建筑物内”的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的表述来看，该条所称业主享有所有权的专有部分似乎并不包括整栋建筑物；但是，现实生活中同一物业小区同时存在可区分所有的建筑物与独栋别墅的情况不在少数。因此，我们在解释《物权法》第六章的专有部分时，根据现实生活的需要，将其作了扩大解释，即将专有部分扩大到小区内的整栋建筑物。
2.共有部分。关于法定共有部分。法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，我们称之为法定共有部分。从《物权法》的规定来看，下列部分属于法定共有部分：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；（4）物业房屋用房；（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（6）电梯、水箱。
关于天然共有部分。即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。本解释第三条第一款第（一）项对天然共有部分作出了规定，其中明确列举外墙、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。当然，独栋别墅的外墙，应当属于独栋别墅的所有权人。
关于约定共有部分。除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，就属于约定共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，本解释第三条第一款第（二）项作出了兜底性的规定。
建筑区划内的建设用地使用权的权属。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。但是，建筑区划内的建设用地使用权不是都属业主共有，还有例外。例外的情形如下：第一，在某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。第二，小区内的城镇公共道路占地。第三，小区内的城镇公共绿地占地。需要强调的，建筑区划内的建设用地使用权的共有不是传统意义上的共有。传统意义上的共有是所有权的共有，而我国的土地的所有权属于国家或者集体，业主不可能成为土地的所有人，因此这里的建设用地使用权的共有只能是准共有，是对建设用地使用权的共有。
