关于规划车位、车库“应当首先满足业主需要”的认定条件
单位作者：最高人民法院
来源：司法解释理解与适用全集.物权卷2
业主的停车利益应当得到保护，开发商尽快收回修建车位、车库的成本的利益也应当得到保护。实现两者之间的平衡，目前唯一可行的标准还只能是通过配置比例来平衡二者的关系。到目前为止，在司法解释不能规定开发商在业主入住多少年之内必须满足业主的车位、车库需要的情况下，通过配置比例这一手段来解释《物权法》第七十四条第一款，是唯一可行和有依据的思路。因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。对开发商而言，其修建的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定，就具有法律上的意义。如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法。开发商只要按照配置比例修建了车位、车库，那么其行为才合法。因此，通过配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据，也是日前唯一可行的依据。但这只是有了个标准，实际上并没有完全解决问题。关键的问题应当是对配置比例如何理解，违反了该配置比例应当承担什么责任。由于本解释最终通过的条文没有这方面的规定，因此，该解释条文的实践意义有限。当然，有标准总比没有标准要好。
关于配置比例的理解。所谓配置比例，按照本解释第五条第二款的规定，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例。对规划车位、车库与房屋套数的配置比例，目前尚无统一的表述方法。有的表述为“户均××车位”，有的表述为“××车位××户”，有的则是将车位数量与面积挂钩，也有的是直接规定规划配建车位的总数量。而不论按照哪种表述方法，最终都可以计算得出车位、车库与房屋套数的配置比例，所以本条将其表述为车位、车库与房屋套数的比例。
根据本解释第五条第一款的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的主的需要”的规定。之所以这样设计，是考虑到配置比例是政府规划行政主管部门确定的。在开发商已经按照配置比例将车位车库处分给业主的情况下，如果还有部分业主的车位车库需要得不到满足，这部分业主要求开发商承担责任，没有法律依据。我们知道，没有义务，就没有责任。如果要求开发商承担责任，其前提是开发商违反法定义务或者约定义务。在开发商已经按照配置比例将车位车库处分给业主的情况下，表明其已经履行了法定义务，这时再让其承担责任便无依据。就约定义务而言，在开发商和购房人的合同约定了开发商有义务为购房人提供车位的情况下，如果开发商没有满足购房人的要求，那么购房人可以要求开发商承担违约责任。但这不是本解释需要解决的问题，而是通过合同法解决的问题。该解释要解决的是开发商的法定义务问题。
关于专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的计算方法。专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何计算，关系到业主共同管理权的具体行使问题（包括表决权和表决权的表决能力），是关涉业主自治决议作出的程序是否合法乃至业主自治机制能否顺利进行的重要问题。《物权法》第七十六条第二款规定了业主自治多数决的比例，但对计算该比例依据的专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数却未作出明确规定。
关于表决权的表决能力及表决能力大小的计算标准，各国及地区立法例主要区分为两种类型，第一种以德国法、瑞士法为其典型，即各个区分所有权人一人一票，各个表决权的表决能力相同，无大小之分。第二种则以我国台湾地区相关规定、日本法、法国法为其典型。表决权虽然仍然是一人一票，但是由于表决规则不仅要求一定比例的区分所有权人，而且要求一定比例的专有所有权比例。因此，表决权的表决能力即存在差别，各个表决权表决能力的计算标准乃是根据各区分所有权人专有部分的面积与专有部分全部面积总和之比计算（台湾地区），或者按照各区分所有权人专有部分面积与共有部分面积之和与建筑物的总面积之比计算（日本），或者按照各区分所有权人专有部分同全部建筑物价值的比率（法国）确定。《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条采取了与我国台湾地区立法、日本法相似的路径。其基本规则是，按照专有部分的面积与建筑物总面积的比例确定。对于一般事项，要求专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意对于特别事项，要求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。可以看出，各个业主的表决权虽然仍然是一人一票，但是由于决议的通过不仅要求一定比例的区分所有权人同意，而且要求同意的业主的专有部分面积达到一定比例，因此，表决权的表决能力即存在差别。根据以上法律及行政法规的相关规定，本解释第八条、第九条对专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的计算方法作出了解释性的规定。
1.专有部分面积、建筑物总面积。此问题涉及业主表决能力的大小和强弱。不动产登记实践中，各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一，但在同一建筑区划内则是相同的，所以司法解释仅笼统表述为“面积”，如果已经依法登记的，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积确定后，建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算。
2.业主人数、总人数。此事项涉及如何确定和计算业主表决权的问题。业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响，因为其专有部分面积在建筑物总面积中的比例未被改变。
