建设工程优先受偿权与抵押权、消费者购房优先权、普通债权之间的实现顺位

建设工程优先受偿权与抵押权、消费者购房优先权、普通债权之间的实现顺位

来源：类型化案件审判指引（民事卷）    引用0295页

依照《建设工程优先受偿权批复》第一条的规定，承包人优先受偿权优先于抵押权人的约定抵押权；第二条规定，承包人优先受偿权不能对抗消费者的权利。故此，上述四种权利实现的排列顺位应当是：消费者购房优先权、建设工程优先受偿权、抵押权、普通债权。
　　对于《建设工程优先受偿权批复》中的消费者的购房优先受偿权，应注意审查以下内容：（1）该批复中的消费者含义与《消费者权益保护法》中的消费者含义相同。因此，为生活居住需要购买商品房的自然人才是批复中的消费者，为投资经营需要而购买商品房者不属于批复中所称的消费者。（2）消费者必须是从房地产开发商处购买的商品房，双方之间存在合法有效的买卖合同关系。（3）消费者已经支付大部分购房款一般理解为超过全部购房款的二分之一。（4）消费者只需支付大部分的购房款就可以对抗承包人优先受偿权，其是否办理预告登记、预售合同备案登记等情形均不影响其权利。