商品房买卖纠纷中认购书、预订书的法律性质
一、导语
在商品房买卖纠纷中，认购、订购、预订等纠纷广泛存在，其法律性质为何呢？商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
二、法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
三、最高人民法院公报案例
张*与徐州市****房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
来源：《最高人民法院公报》 2012年第11期（总第193期）
裁判要旨：根据订立合同目的的不同，合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划；本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，公共配套建筑的产权归属等。据此，人民法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同，应主要看其是否具备了以上条款。如果认购书基本具备了上述条款，则为本约合同，反之，为预约合同。
2.当事人双方针对将来商品房买卖而签订的《认购意向书》的法律性质如何界定
——仲**诉上海市****房地产项目开发有限公司合同纠纷案
来源：《最高人民法院公报》 2008年第4期（总第138期）
裁判要旨：预约合同，是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。在商品房买卖中，由于订立合同的条件尚未成熟，交易双方往往通过签订《认购意向书》来对将来房屋买卖进行预先约定。《认购意向书》的签订是建立在将来商品房买卖合同（本合同）基础上的，目的是享有房屋优先购买权。因此，《认购意向书》具有预约合同的性质。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人违反意向书约定的义务致商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行的，构成违约，应依法承担相应的违约责任。
四、结语：
认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并不要求完全一致；二是出卖人已按约定收取购房款。“出卖人已按约定收取购房款”的内涵为：一是认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。
