律师观点分析

段XX因与齐XX房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初390号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
齐XX一审诉称：其授权委托马XX出售自有的位于长春市二道区万科蓝山XX房屋一套，2015年9月10日，段XX、马XX、梁XX签订房屋买卖合同一份，其对马XX签订的房屋买卖合同出售本案案涉房屋的事项知情并同意，随即马XX将房屋和商品房买卖合同等手续交付给段XX，段XX一直居住至今。2016年，段XX起诉要求其办理该房屋更名过户手续，二道区法人民院作出（2016）吉0105民初1583号民事判决，段XX不服上诉至吉林省长春市中级人民法院，该院作出（2017）吉01民终2434号民事判决，认定段XX不能提供证据证实自己与梁XX完全履行了付款义务，故无权要求其协助履行更名过户手续，驳回了段XX的诉请。截至目前段XX仍然没有向其支付购房款，且其至今仍每月向银行缴纳房屋贷款，故诉至法院，请求判令段XX将长春市二道区万科蓝山XX房屋腾迁，将房屋返还；判令段XX向其支付房屋使用费7万元（期限自2015年9月14日起至房屋返还止，使用费每月按2500元计算）并承担本案诉讼费用。
段XX一审辩称：其基于房屋买卖合同合法占有涉案房屋，不应返还；房屋买卖合同仍在继续履行，不应返还涉案房屋；齐XX拒绝接收剩余房款，其不构成违约；不应向齐XX支付房屋使用费；应驳回齐XX的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2015年9月10日，段XX（丙方）、马XX（乙方）、梁XX（丁X）签订房屋买卖合同一份，约定：“一、甲方委托授权乙方，同意乙方代理甲方把甲方位于长春市东盛大街与东新路交汇处万科蓝山XX房屋出售给丙方。二、房屋总价款为人民币壹佰柒拾万元整（￥XXX.00元），丙方于本合同签订时向甲方委托代理人乙方一次性付清房屋总价款人民币壹佰柒拾万元整（￥XXX.00）。三、乙方代理甲方自本合同签订之日起2日内将上述房屋交付给乙方，水、电、燃气、供暖、卫生等费用与丙方一次性结清。四、丁X负责在两个月内把相当于人民币壹佰万（￥XXX.00元）的石料、河沙运送给乙方，但乙方必须保证其代理甲方与丙方签订上述房屋买卖合同的真实、合法、有效。五、乙方保证经甲方授权代理甲方与丙方签订房屋买卖合同，本合同签订后，如因订立、履行等发生争议，乙方、丁X应负责协调解决，如给丙方造成损失，乙方、丁X应向丙方承担连带赔偿责任。六、乙方保证甲方于2016年7月1日前把上述房屋的产权证、土地使用证等相关证件交付给丙方，甲方负责协助丙方办理房屋过户相关手续，相关费用由丙方承担……”，齐XX对马XX签订房屋买卖合同出售本案涉案房屋事项知情，同意。该合同签订后，马XX将房屋交付给段XX实际使用，并将该房屋商品房买卖合同等交付给段XX，该房屋现在仍由段XX占有。后段XX起诉齐XX、马XX、梁XX房屋买卖合同纠纷一案，一审法院立案受理为（2016）吉0105民初1583号案件，段XX诉请“1.判令齐XX为其办理万科蓝山XXE11栋202是房屋过户登记手续；2.如不能办理房屋过户，判令马XX和梁XX连带向其赔偿143万元及利息，利息计算至生效判决确定的给付之日止，暂计算至2016年7月20日为54510.81元”，一审法院判决驳回段XX全部诉讼请求，后段XX提起上诉，吉林省长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终2434号民事判决维持原判。段XX提供梁XX签字的收据一张，载明“收据，2015年9月10日，人民币壹佰肆拾叁万元整，￥143XXXX0000.00，上款系段XX石料款抵万科蓝山E11-202室房款”。庭审中询问段XX“你方出示的证据四梁XX出具的收据，你方是否有证据向法庭出示，你方与齐XX或委托代理人马XX之间有约定梁XX可以代理齐XX或马XX出具本案争议房屋房屋款收据”，答“由于书面房屋买卖合同中对于以房抵债并未明确记载但当时马XX、段XX、梁XX口头约定以房抵债并且出具收据也是对以房抵债的确认，并且三方同时在场，因此梁XX出具收据并不是代理齐XX和马XX，而是以自己的名义出具的收据，是将马XX抵给梁XX的房屋，梁XX又抵给了段XX，然后以段XX对梁XX的债权冲抵房款，为此梁XX才出具的收据，否则本案的收据无法进行解释”。询问段XX“在你方诉请齐XX、马XX、梁XX房屋买卖合同一案中，1583号民事判决中载明你方的诉请有2项，第一项为要求齐XX协助办理更名过户手续，第二项为如不能办理更名过户要求马XX和梁XX连带向你方赔偿143万元及利息，1583号判决已明示你方第二项诉请可另案告诉，在一审法院及吉林省长春市中级人民法院均驳回你方第一项诉请维持1583号判决后，你方是否就上诉第二项诉请另请起诉”，答“2434号判决认定我方未完全履行合同还需支付27万元剩余房款，我方愿意支付27万元继续履行合同，房屋还在居住使用中”。询问齐XX“在段XX与本院1583号案件诉请你方配合更名之前你方是否曾向段XX主张过返还本案争议房屋”，答“主张过，在1583号案件审理过程中马XX曾经向法庭举证通话记录一份时间2016年6月8日，关于本案房屋的价款支付以及段XX是否继续要购买该房屋进行过商谈，故证明齐XX向段XX就房屋买卖问题进行过商谈，但我方没有证据向法庭出示我方曾向段XX主张过返还”。
一审法院认为:齐XX曾口头授权马XX代为出售本案争议房屋，在签署本案房屋买卖合同后将房屋交付给段XX，对此双方当事人并无争议。段XX主张其已经以债权的方式向梁XX支付了143万元购房款，系以段XX对梁XX的债权冲抵房款，但是在房屋买卖合同中并未约定梁XX有权代齐XX或齐XX的委托代理人马XX出具本案争议房屋的收款收据，且房屋买卖合同中对于段XX主张的其与梁XX之间的抵债行为与本案争议房屋的关联性亦并未约定，在段XX没有证据证明其与梁XX之间的抵债行为与本案房屋房款存在关联性的情况下，对于段XX主张的梁XX向其出具143万元收据即为其支付的本案争议房屋的房款，没有事实及法律依据，不予支持。故从现有证据无法认定段XX已经就本案争议房屋向齐XX或齐XX的委托代理人马XX支付了对价，在未支付对价的情况下，段XX占有本案争议房屋没有事实及法律依据，故齐XX诉请段XX返还应予支持。本案争议房屋系马XX交付段XX，对此双方当事人均予以认可，马XX系齐XX出售本案争议房屋的委托代理人，段XX与马XX签订了房屋买卖合同，段XX系基于马XX的交付占有本案争议房屋，在段XX占有本案争议房屋而房屋买卖合同没有继续履行的情况下，包括段XX诉请齐XX、马XX、梁XX房屋买卖合同一案审理过程中及审结后，齐XX没有向段XX主张返还房屋，故齐XX诉请房屋使用费没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决段XX于判决生效后15日内从坐落于长春市二道区东盛大街666号万科蓝山项目E-11[幢]202号房迁出并将上述房屋返还齐XX；驳回齐XX的其他诉讼请求。案件受理费7550元，由段XX负担。
段XX上诉称：1.房屋买卖合同的当事人除齐XX与段XX外，还有梁XX与马XX，原审遗漏当事人；齐XX主张解除合同并返还房屋，原审却以物权关系作出判决，超出当事人诉请；一审程序违法且适用法律错误。2.齐XX要求解除合同已经超出解除权行使的除斥期间。3.本案真实情况是马XX欠梁XX货款，梁XX又欠段XX货款，故各方均同意以房抵债，在梁XX向段XX出具房款收据的情况下，应视为段XX支付了房款，齐XX无权要求返还房屋。故应改判驳回齐XX的诉请。
齐XX答辩称：原判正确，应予维持。
经二审审理查明的事实除与一审相同外，另查明：在本院做出的（2017）吉01民终2434号民事案件中，段XX本人及马XX、梁XX的委托诉讼代理人均参与其中，并对房屋价款的支付情况在二审庭审做出陈述，段XX称“梁XX欠我150万元，告诉我说马XX在万科蓝山有房屋，算143万元抵给我，我去看房子了，当时马XX和梁XX都在，我同意了，我和马XX说你们之间的债务我不管，房子是梁XX给我的，马XX在签合同时说房屋价款应写为170万元，因为合同要给齐XX看，我就将143万元改为170万元，梁XX给我打了143万元的收条，当时马XX也在场”；马XX的委托诉讼代理人称“齐XX委托马XX出售涉案房屋，马XX想将房屋卖给梁XX用来支付砂石款，梁XX说不想要房子，他欠段XX的钱，就将房子直接抵给段XX了，合同签订后马XX将房屋钥匙给了段XX，但梁XX没有向马XX供应100万元的石料”；梁XX的委托诉讼代理人称“马XX欠梁XX将近50万元，梁XX找马XX要钱，马XX说有房子给梁XX，房子抵了170万元的货，梁XX也欠段XX140多万元，就想把房子给段XX，段XX来看房后同意了，当时马XX也在场，所以三方签订了协议，梁XX给段XX出具的收条是因马XX提供房屋抵了梁XX的债务，合同第4条约定梁XX给马XX供100万元的石料，是因为房屋以170万元抵债过来的，之前欠近50万元，双方之间是持续的供货关系，经常有债务往来，就约定差价由梁XX继续供货，梁XX也向马XX供货了”。2434号生效判决本院认为部分记载“……合同约定的价款为170万元，段XX仅以债权方式支付梁XX143万元，尚未全部履行付款义务……”。
本院认为：1.马XX对于以债权抵顶房款一节已予认可。通过段XX、马XX、梁XX在2434号案件的庭审陈述可知，三人之间确实存在以房抵债的约定，同时，梁XX又向段XX出具了收款收据，可以证实段XX以债权的方式支付了房屋价款143万元，此点已经生效判决认定，因三人之间存在连环债权债务，梁XX按约定继续向马XX供货，该环节的实际履行情况不影响段XX已支付对价事实的存在，且马XX已向段XX交付房屋，更能证明马XX认可债权抵顶房款，原判认定段XX与梁XX的抵债行为与案涉房屋房款无关联性不当，应予更正。2.齐XX应对马XX以房抵债的行为承担法律后果。马XX在签署合同时经过了齐XX的授权，齐XX在本案中亦认可马XX所签署的房屋买卖合同的效力，该合同应约束齐XX；齐XX称委托马XX出售房屋属实，但并未委托其抵债，而是要收到现金购房款，该说法无论是否属实，仅能约束齐XX与马XX，对于其他人而言，因齐XX为口头委托，并无书面证明证实其授权范围，且从合同本身来看，又同时包含出售房屋及房款支付方式内容，足以让人相信马XX有权代理齐XX履行上述事宜，马XX做出的用房屋抵顶个人债务的法律后果应约束被代理人齐XX。综上，段XX基于房屋买卖合同占有案涉房屋并支付了大部分对价，原判认定段XX属无权占有不当，段XX的部分上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初390号民事判决；
二、驳回齐XX的诉讼请求。
一审案件受理费7550元及二审案件受理费7550元，均由齐XX负担。
本判决为终审判决。