案例介绍：甲公司计划租赁张某（台湾人）的厂房用于堆放材料，由于张某人在台湾并已将房屋租给了乙公司，乙公司同意将原厂房的一半转租给甲公司。因为工作比较紧急，甲公司便和乙公司签订了为期一年的租赁合同。三个月后，张某找到甲公司要求甲公司把所有厂房都租下来。甲公司经了解才知道原来乙公司已经破产，现在已人去楼空，当初签订的租房合同张某现在也不承认。经协商后，张某提出要嘛甲公司把所有厂房都租下来，要嘛立马搬走。甲公司无奈只有将张某的所有厂房重新租下来。
结合这个案例，本期给大家介绍一下租赁合同相关法律知识。
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。
一、租赁合同当事人的权利和义务
（一）出租人的义务
1.交付出租物。
①出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁物。
②以交付占有为必要的，出租人应交付承租人实际占有使用。
③不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。
④承租人在合同成立时已经直接占有租赁物，则从合同约定的交付时间时即享有使用收益权。
2.出租人的适租义务。
①租赁期间保持租赁物符合约定的用途。具体包括租赁物不能被司法行政机关查封、租赁物权属无争议等。
②租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
3.租赁物的维修义务。
有约定的按约定。没有约定的，由出租人承担租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
4.对承租人负权利瑕疵担保责任。
当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵，致使承租人不能依约使用收益的，承租人有权解除合同，出租人承担承租人因此受到的损失。但承租人订约时就知道瑕疵存在的除外。
（二）承租人的义务
1.支付租金。
2.按照约定的方法使用租赁物。
3.妥善保管租赁物。
4.不得擅自改善和增设他物。
5.承租人的通知义务。
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：①租赁物有修理、防止危害的必要；②其他依诚实信用原则应通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6.返还租赁物。
①租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。②经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
（三）买卖不破租赁
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人。
1.构成要件
①租赁合同有效；②出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中；③租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。
2.例外情况。①租赁物被没收、征收的（通说观点）；②先抵押后出租，抵押权已经登记的。③房屋在出租前已被法院依法查封的。
【注意】先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押权未登记的，仍适用买卖不破租赁规则。先抵押后出租，抵押权已经登记的，抵押权实现导致所有权变动的，只是不适用买卖不破租赁，但房屋承租人依然享有优先购买权。
（四）出租人的法定解除权
1.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。
2.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【注意】出租人知道或应当知道6个月以内，未提出异议的解除权消灭。
4.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（五）承租人的法定解除权
1.因不可抗力而解除。
2.出租人拒不交付租赁房屋而解除。
3.因租赁房屋部分或全部毁损、灭失而解除。
4.租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权。
5.司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除。
6.权属有争议导致承租人不能使用而解除。
7.不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定而导致承租人不能使用而解除。
8.一房数租之有效合同不能实际履行而解除。
二、房屋租赁合同——转租
（一）合法转租
1.须经出租人同意。可明示、可默示；可事前同意，可事后追认；可向承租人表示，可向第三人表示。
2.出租人同意转租的推定。出租人知道或者应当知道承租人擅自转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。
3.超期的合法转租。房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效，但出租人与承租人另有约定的除外。出租人事后追认的，转租合同全部有效；出租人与承租人延长租赁合同的期限超过转租的超期部分的，超期部分的租赁合同有效。
4.合法转租的转租合同中，出租人、承租人、次承租人之间的关系.
（1）出租人与次承租人之间没有合同关系。
（2）承租人可以从中赚取租金差价，另有约定的除外。
（3）在次承租人损害租赁物的场合，各类权利的主张方式有：
A.承租人就次承租人的行为对出租人负责，承担损害赔偿责任。
B.承租人向出租人承担责任之后，承租人可以向次承租人主张违约损害赔偿。
C.出租人可以基于其所有人地位向次承租人主张侵权损害赔偿或者物上请求权（出租人不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿，因为两者之间没有合同关系）。
5.次承租人的代位清偿请求权
作为对债务履行有法律上利害关系的第三人，次承租人代为支付到期租金的行为，不仅仅是替承租人清偿了债务，同时也是次承租人的权利。体现在承租人不得提出异议，出租人亦不得拒绝。出租人拒绝受领的，次承租人有权提存。
(二）非法转租
1.非法转租效果。
非法转租租赁房屋的，次租赁合同无效；出租人享有法定解除权；若出租人自知道之日起6个月内没有表示异议，出租人的法定解除权消灭。
非法转租期间，承租人收取次承租人的租金，对出租人而言不构成不当得利。除非出租人与承租人之间已经解除合同，且承租人拒不返还租赁物，继续收取租金，才构成不当得利。
2.返还原物请求权
（1）出租人未解除与承租人的合同，只能请求次承租人将租赁物返还给承租人。只有在承租人不接受的情况下，才能要求返还给自己。
（2）出租人解除了与承租人的合同，可直接要求次承租人返还给自己。
（三）优先购买权
1.优先购买权的构成要件
①承租人和出租人之间应当有合法有效的房屋租赁合同关系；②承租人与次承租人均享有优先购买权，且次承租人的优先购买权优先；③出租人出卖、拍卖、抵押后折价抵债该房屋，应当在合理期限内通知承租人；④出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失；⑤承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。
【注意】优先购买权系形成权；同等条件下，指在价款、付款方式、担保状况等方面均与第三人相同。
2.优先购买权的排除情形
①房屋的共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；④出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。
3.优先购买权的救济
①房屋出卖给第三人未办理过户登记；房屋出卖给第三人办理过户登记，但第三人恶意的，承租人仍可优先取得房屋。
②房屋出卖给第三人办理过户登记，且第三人善意，承租人优先购买权丧失，可主张损害赔偿。
（四）房屋租赁中装饰装修物的处理
1.未经出租人同意装修的。
（1）行为性质，构成违约；造成房屋损害的，构成侵权。
（2）装饰装修物的处理：双方事后达成协议，按协议。不能达成协议的，出租人有权请求承租人恢复原状，去除装饰装修物，所有费用由承租人承担。
2.经过出租人同意装修的。
（1）行为性质，只要未超出同意的范围就不构成违约或侵权。
（2）租赁合同终止时装饰物的处理：
①未形成附合部分：有约定的按约定；不能达成协议的，承租人可以取回（拆除），出租人亦有权请求承租人取回；因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状；承租人对出租无费用补偿请求权。
②形成附合部分装饰装修物：有约定的按约定；不能达成协议的，按照下列情况处理：
第一，因租赁期届满而终止，承租人无权请求补偿。
第二，因合同被认定无效而终止的，按照过错分担现值损失。
第三，因合同被解除，不可归责于双方事由，公平分担；出租人违约，出租人承担；承租人违约，由承租人承担；双方违约，过错承担。
3.房屋租赁中扩建费用的承担
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
