律师观点分析

案件简介：

开发商在房屋建成后、销售前，将开发房产抵押给贷款银行办理抵押贷款，异议人（原告）在案涉房产抵押之后通过开发商内部人员购买了案涉房产但一直没有房产过户，后开发商不能归还银行贷款后被起诉经法院判决后进入执行程序，人民法院将案涉抵押房产进行了查封，此时，异议人（原告）在知道案涉房产被抵押的事实，为了防止房产被查封、拍卖，异议人（原告）提起了执行异议之诉，本案中，焦点问题为：异议人（原告）作为一般买受人的物权期待权能否优先于贷款银行的抵押权，即一般买受人能否排除抵押权人的强制执行。本案中，因案涉房产的用途为“办公”，土地用途为“商业”，因此不满足第二十九条的规定，律师接受贷款银行委托，在法院引导下经与异议人沟通，异议人撤回了本案的起诉！

法律适用：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

律师建议：

购房人在购房之前一定要查明拟购房产的权利负担，是否有对外抵押的试试，这也关系到后续能否在缴纳契税后正常办理不动产权利证书;

非因本人原因导致无法办理房产的情况下，一定要保留向开发商主张办证的证据材料，房屋交付入住后，保留好物业费、电费、水费的缴纳凭证！