房屋买卖合同中-在建项目被转让-受让方为善意取得-守约方要求履行交房义务-法院释明后守约方坚持不解除合同-法院如何处理？（上）
一审法院另查明：陈洁颖的委托代理人在原一审庭审中陈述讼争《商品房买卖合同》的签约及购房款支付情况为：“2008年6月27日至2008年6月30日，陈洁颖及其家人都在毅达公司所在地，主要是完成222套商品房买卖合同的签订程序和以现金形式支付69382145元的购房款。根据陈洁颖回忆，每天交纳购房款后毅达公司都有开具简便的收条给陈洁颖，截止2008年6月30日，合同已经全部签订，同时毅达公司确认收到69382145元的购房款，就收回开出的简便收条，出具正式的收款收据，并加盖毅达公司财务专用章，黄建平签字”；“2008年6月27日至2008年6月30日，陈洁颖陆续来往于泉州和漳州之间”；“现金存放于陈洁颖及其家人家中，每天用汽车运送”；“陈洁颖及其父母拿钱到毅达公司所在地，交给毅达公司的财务人员，黄建平在场……(除黄建平外)毅达公司财务人员1-2人(经手)”。
毅达公司总经理黄建平在原一审程序中接受一审法院调查时确认陈洁颖提供的三张收款收据系其开具，并陈述“当时黄通成告诉我，他有一个朋友要买房，我就通知售楼部，合同拿给陈洁颖签，收款收据也是黄通成让我先开的，说等钱交来后再换正式的发票。2008年6月28日至6月30日，公司绝对没有收到这么大笔的钱”，陈洁颖认为黄建平所述与事实不符。
陈洁颖在重审庭审中补充提供以下证据：证据1.（2009）闽民初字第23号张紫恋与黄通成民间借贷纠纷案民事判决书，其中认定2006年11月5日黄通成出具一张2550万元的现金借据给张紫恋（陈洁颖母亲），向张紫恋借现金2550万元的事实；证据2.（2009）闽民初字第23号民事案件庭审笔录，该笔录载明，黄通成代理律师陈述黄通成于2008年6月29日之前陆续以现金退给张紫恋7500万元；证据3.（2010）闽民执字第179号受理执行案件通知书，证明（2009）闽民初字第23号民事判决已经生效；证据4.2004年3月5日黄通成出具给张紫恋的借据借现金1500万元、2006年4月17日黄通成出具给张紫恋的收据收到6250万元、2006年11月5日黄通成出具给张紫恋的借据借现金2550万元。拟证明陈洁颖的母亲张紫恋在家中常有大量现金、闽南地域商人常以现金进行商业往来。毅达公司认为：对于判决书、执行通知书和庭审笔录形式上的真实性无异议，但从判决书中能够看出当时张紫恋和黄通成之间交易是转账方式，判决书并未认可是现金交易。黄通成的代理人庭审陈述以现金交易属于个人陈述，交易真实性无法确认，三张借据和收据的真实性无法确认，不能确定是否黄通成所写。福晟公司质证意见与毅达公司相同，并认为从判决书中可以看出张紫恋和黄通成之间有大量借贷关系未结，在此情况下其女儿陈洁颖再借给黄通成大量款项与常理不符。
陈洁颖在重审庭审中，申请证人张紫恋（陈洁颖母亲）、黄灿阳（陈洁颖翁父开办的泉州隆盛集团公司的司机）出庭作证，以证明陈洁颖以现金形式支付了购房款。毅达公司质证认为，张紫恋、黄灿阳的陈述不是事实，如此大额款项用现金不符合常理。福晟公司质证认为，证人张紫恋系陈洁颖母亲，黄灿阳所在公司的法定代表人系陈洁颖的公公，与陈洁颖有利害关系，证言不足以采信。
一审法院对上述民事判决书、执行通知书、庭审笔录的真实性予以确认，认为上述证据可以证明张紫恋与黄通成之间存在大额现金借贷和交易的习惯。虽然张紫恋、黄灿阳与陈洁颖之间存在有利害关系，但张紫恋、黄灿阳的陈述与毅达公司开具的三张收款收据相吻合，也与张紫恋和黄通成之间平常的交易习惯相吻合，故与陈洁颖支付讼争的222份《商品房买卖合同》项下购房款存在关联性，张紫恋、黄灿阳的证人证言依法可以作为查明本案事实的证据之一。
一审法院认为：陈洁颖与毅达公司签订的222份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。依据陈洁颖提供的毅达公司出具的三张收款收据、《商品房产权登记证明书》，综合考虑陈洁颖母亲张紫恋与毅达公司法定代表人黄通成之间的交易习惯、张紫恋与黄灿阳的证言陈述、双方签订的部分《商品房买卖合同》中关于“买受人在签订合同当日，应付清全部房款总价”的付款方式约定、讼争《商品房买卖合同》曾经办理公证和备案登记的事实，上述证据能够形成完整的证据锁链，证明毅达公司有收取陈洁颖以现金形式交纳69382145元的购房款。毅达公司仅以漳州市公安局经济犯罪侦查支队委托众城会计师事务所审计确认截止2009年11月30日，陈洁颖向毅达公司购买商品房的购房款没有进入毅达公司账户以及黄建平的陈述作为依据，主张其没有收到购房款，其证据的证明力明显小于陈洁颖所提供的证据证明力，且本案《商品房买卖合同》约定可以现金付款，因此购房款是否进入毅达公司的账户，取决于毅达公司行为本身，并不能以此直接否定陈洁颖付款的事实。黄建平作为毅达公司职员，其与毅达公司之间有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，本案毅达公司未能提供充分证据推翻陈洁颖所提供的收款收据，其应承担举证不能的法律后果。依据证据优势规则和盖然性原则，对陈洁颖主张其已付清讼争《商品房买卖合同》项下的款项共计69382145元的事实予以确认。本案中虽然毅达公司的法定代表人黄通成的行为可能涉及犯罪，但根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”的规定，陈洁颖实际支付购房款后，若黄通成个人或公司经办人员将购房款占为己有，那么仅是黄通成或公司经办人员涉嫌犯罪，毅达公司仍应对陈洁颖承担签订、履行商品房买卖合同的法律后果。
本案中，毅达公司和福晟公司根据漳州市人民政府的会议纪要，签订了《项目转让协议》，将毅达公司开发的毅达新城房地产项目转让给福晟公司。该《项目转让协议》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。该《项目转让协议》明确约定讼争的《商品房买卖合同》项下可能引发的诉讼及经济法律责任由毅达公司承担，并在附件中指明本案所涉222份《商品房买卖合同》不列入转让范围。根据合同相对性原则，陈洁颖无权要求福晟公司交付商品房或赔偿购房款损失。由于福晟公司已依法取得包括讼争商品房在内的毅达新城土地使用权和在建项目权益，且其中大部分房屋已作为安置房进行安置，故毅达公司事实上也无法向陈洁颖交付讼争房产，讼争的222份《商品房买卖合同》已实际无法履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。陈洁颖要求毅达公司交付其所购买的讼争《商品房买卖合同》项下的222套商品房，没有事实和法律依据，不予支持。本案陈洁颖与毅达公司签订的222份《商品房买卖合同》应予解除。由于陈洁颖在该院释明的情况下仍不改变继续履行合同的诉讼请求，故对双方合同解除的相应法律后果依法进行处理，毅达公司不能交房应当承担返还购房款69382145元、支付利息的法律责任。利息以69382145元购房款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2008年6月30日起计算至判决确定的还款之日止。鉴于陈洁颖未在本案中向毅达公司主张合同解除的违约责任或赔偿损失的请求，该院对此不作主动审查，双方可另行处理。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第九十七条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：一、解除陈洁颖与毅达公司所签订的222份《商品房买卖合同》；二、毅达公司应于判决生效之日起十日内返还陈洁颖购房款69382145元并支付利息，利息以69382145元购房款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2008年6月30日起计算至判决确定的还款之日止；三、驳回陈洁颖对福晟公司的诉讼请求。一审案件受理费388710元，由毅达公司负担。
陈洁颖不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定《项目转让协议》有效并驳回陈洁颖对福晟公司的诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。《项目转让协议》载明“因该部分合同（即讼争的222份商品房买卖合同）不具备真实交易的基础，由毅达公司自行承担由此可能引发的诉讼及经济法律责任”，表明福晟公司不接受222套商品房所涉的债务是以该部分合同交易不真实为前提的。但一审法院已经认定222份商品房买卖合同真实有效，陈洁颖亦付清了购房款，因此福晟公司不接受合同债务的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移第三人的，应当经债权人同意。”毅达公司转移合同债务未经债权人陈洁颖同意，《项目转让协议》应属无效。（二）如项目转让合法，在转让方签订的合同未依法解除时，受让方仍需履行转让方签订的合同。如果按一审判决认定的毅达公司将房地产项目整体债权债务转让给福晟公司，则根据《中华人民共和国合同法》第八十五条、第八十六条的规定，福晟公司作为权利义务承受方应当承担交付房屋或返还购房款的义务。一审判决既认为福晟公司没有承接讼争商品房的事实，又认定《项目转让协议》包括讼争商品房的转让，前后认定矛盾，属基础事实认定不清。（三）一审法院认为福晟公司已依法取得包括讼争222份商品房在内的毅达新城土地使用权和在建项目权益，且大部分房屋已作为安置房进行安置，由此认定讼争《商品房买卖合同》事实不能履行，系错误认定事实。福晟公司明知陈洁颖与毅达公司已签订商品房买卖合同且关于合同备案的行政纠纷处于诉讼中，仍与毅达公司签订房地产项目转让协议，属于帮助毅达公司逃避债务，恶意损害在先买受人陈洁颖的合法权益。陈洁颖购买商品房并支付价款在先，按照先买先得的原理和参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（二）项“均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，福晟公司不能取得讼争商品房的权益。福晟公司也没有提供讼争商品房已作安置房处置的证据，故交付房屋并不存在事实和法律上的障碍。综上，毅达公司、福晟公司应当履行交房义务，如果确实不能履行交付义务，两公司应共同承担返还陈洁颖购房款的义务。故请求判令：撤销一审判决，改判支持陈洁颖的诉讼请求；如毅达公司、福晟公司事实不能交付讼争商品房，毅达公司、福晟公司应共同承担返还陈洁颖购房款的责任；本案诉讼费用由毅达公司、福晟公司承担。
被上诉人毅达公司答辩称：（一）陈洁颖未支付毅达公司购房款。众诚会计师事务所做的《专项审计报告》表明毅达公司账上未体现陈洁颖交款的记载。毅达公司总经理黄建平陈述其开具三张收据是受法定代表人吩咐，在未收到款的情形下开具的。《商品房产权登记证明书》也是毅达公司在未收到购房款的情形下先行开具的。陈洁颖母亲张紫恋陈述不具有可信度。（二）假设陈洁颖已支付购房款，但未付到《商品房买卖合同》约定的银行监管账户，则不能作为付款依据。本案因涉及刑事案件，应根据先刑后民原则，待刑事案件侦破后再做处理。（三）陈洁颖诉请毅达公司和福晟公司履行交房义务，经一审法院释明后仍不改变诉讼请求，一审判决解除合同，由毅达公司承担返还购房款及支付利息的责任，判非所请。请求二审法院驳回陈洁颖的上诉请求。
被上诉人福晟公司答辩称：（一）同意毅达公司关于陈洁颖未付购房款的意见。此外，漳州市公安局漳公综〔2009〕306号《关于毅达新城项目外债务问题的调查报告》载明陈洁颖拒绝与公安专案组约谈，明确表示其与黄通成系民事借贷关系。这表明黄通成授意与陈洁颖等签订商品房买卖合同并开具售房收据的行为属于个人意愿，一审判决推定陈洁颖支付了购房款，显属不当。（二）根据众诚会计师事务所《专项审计报告》、毅达公司陈述和漳州市人民政府的会议纪要，福晟公司完全有理由相信讼争《商品房买卖合同》缺乏真实的交易基础，福晟公司的受让行为完全是善意的。2009年12月12日，讼争商品房的备案登记被注销。在福晟公司与毅达公司于2009年12月31日签订《项目转让协议》时，毅达公司对项目资产享有完整权利。协议签署后，福晟公司依法办理了物权变更登记，取得了包括讼争商品房在内的房屋所有权，福晟公司的物权应当得到保护。《项目转让协议》第3条约定，本次转让是特定资产和债务的转让，该转让方式不违反法律规定，应属有效。福晟公司并不是整体受让项目资产和负债，不存在权利义务概括移转和通知债权人的问题。毅达公司和陈洁颖之间因商品房买卖合同产生的债权债务关系没有转让给福晟公司，根据合同相对性原则及债权不具追及性的原则，陈洁颖应与毅达公司自行解决争议，其无权要求福晟公司交付房屋或承担债务。（三）讼争商品房已被用于安置房是客观事实。福晟公司除承接高昂债务外，还担负着续建并交付商品房以及建设安置房的义务。早在陈洁颖起诉前，政府有关部门已将包括讼争商品房在内的房屋作为安置房源进行公告，安置户已通过法定方式选定了房屋。请求二审法院驳回陈洁颖的上诉请求。
被上诉人福晟公司在二审庭审中提交了漳州市公安局漳公综〔2009〕306号《关于毅达新城项目外债务问题的调查报告》的复印件，内容为：陈洁颖等三人明确表示其与黄通成系民事借贷关系，拒绝专案组的约谈，债务和他们已接到漳州市房管局发出的撤销产权登记备案告知函的问题将聘请律师团队进行诉讼。陈洁颖对该复印件的真实性不予确认，并认为该证据不能证明本案存在以房抵债的情形。本院认为，福晟公司二审提供的证据系复印件，且内容反映陈洁颖未接受漳州市公安局调查，并告知漳州市公安局将另行诉讼解决，故该份证据与本案事实不具有关联性，本院不予采纳。
陈洁颖和毅达公司在二审程序中均未提交新证据。

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