房屋买卖合同中-在建项目被转让-受让方为善意取得-守约方要求履行交房义务-法院释明后守约方坚持不解除合同-法院如何处理？（上）

中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民四终字第39号
 
上诉人（一审原告）：陈洁颖
被上诉人（一审被告）：漳州市毅达房地产发展有限公司
被上诉人（一审被告）：漳州福晟房地产开发有限公司。
 
上诉人陈洁颖因与被上诉人漳州市毅达房地产发展有限公司（以下简称毅达公司）、漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2012）闽民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。毅达公司亦提交上诉状，但未在本院指定期限内预交二审案件受理费，本院依法裁定按自动撤回上诉处理。本院依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈洁颖的委托代理人张杰龙、强磊以及被上诉人毅达公司的委托代理人蔡云龙，福晟公司的委托代理人李春建、王世兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈洁颖于2010年11月向一审法院起诉称：2008年6月27日、6月28日陈洁颖与毅达公司签订了222套《商品房买卖合同》并进行了合同公证。2008年6月30日，毅达公司收取陈洁颖购房款人民币69382145元（以下币种均为人民币），但未依约交付房屋。在合同履行期间，福晟公司根据漳州市政府有关文件精神以资产债务整体转移的方式受让原由毅达公司开发的讼争商品房，进行后续建设。鉴此，福晟公司应与毅达公司共同向陈洁颖履行合同义务。请求判令毅达公司和福晟公司交付陈洁颖购买的222套商品房，并由毅达公司、福晟公司承担本案诉讼费用。
一审法院曾于2011年6月20日就本案纠纷作出（2010）闽民初字第41号民事判决，驳回陈洁颖的诉讼请求。陈洁颖不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月17日作出（2011）民四终字第35号民事裁定，撤销（2010）闽民初字第41号民事判决，本案发回一审法院重新审理。
一审法院重新审理后查明：
2008年6月27日至6月30日，毅达公司与陈洁颖签订222份《商品房买卖合同》，约定毅达公司将其开发建设的毅达阳光新景楼33套、毅达莘园9幢102套、13幢68套、18幢9套、19幢10套，合计222套商品房出售给陈洁颖，购房价款合计69382145元。《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“逾期（交房）超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。漳州市龙文区公证处对上述《商品房买卖合同》分别出具《公证书》，确认合同中出卖人毅达公司的印章和法定代表人黄通成的印鉴，买受人陈洁颖的签名、捺印均是真实的。2008年7月至9月，漳州市房地产交易与房屋权属登记中心为上述222份《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。
2008年6月30日，毅达公司向陈洁颖出具三份《收款收据》。该三份《收款收据》加盖毅达公司财务专用章，“经收人盖章”处有“黄建平”的签名，其中0008581号收款收据内容为“今收到陈洁颖购毅达莘园9#、13#楼住宅170套(详见销售清单)房款”，金额52460470元；0008582号收款收据内容为“今收到陈洁颖购毅达阳光新景楼住宅33套(详见销售清单)房款”，金额12154005元；0008586号收款收据内容为“今收到陈洁颖购毅达莘园18#、19#楼住宅19套(详见销售清单)房款”，金额4767670元。
2009年12月25日，经漳州市公安局经济犯罪侦查支队委托，漳州众城有限责任会计师事务所（以下简称众城会计师事务所）作出《专项审计报告》，该报告确认进行审计的目的之一为“鉴证自然人陈洁颖……等向毅达公司、漳州市毅达卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）购买商品房、店面、停车场(位)，购房款是否进入毅达公司、卓越公司”，审计结论之一为“截止2009年11月30日，根据毅达公司、卓越公司账面记录，自然人陈洁颖……等向毅达公司、卓越公司购买商品房、店面、停车场(位)，购房款没有进入毅达公司、卓越公司”。
2009年12月30日，漳州市人民政府作出第二十次《常务会议纪要》，载明“经专题研究毅达公司和卓越公司资产、债务处置问题，纪要如下：……会议原则同意毅达公司项目资产与项目债务整体转让给福建福晟集团，由其设立的福晟公司具体承接。会议就转让具体事项议定如下：(一)毅达香港国际投资有限公司董事长黄通成违法转让卓越公司的股权和以毅达公司的房产抵付项目外债务已由公安部门侦查，按司法程序解决，依法保护承接方的合法权益。以上违法转让股权产生的债务和违法以项目房产抵付项目外的债务不列入本次转让范围，但毅达公司以房产抵付项目外债务的房产属于本次资产转让范围……”
2009年12月31日，毅达公司(甲方)与福晟公司(乙方)签订《毅达新城一、五、六、七、八、九期房地产项目转让协议》（以下简称《项目转让协议》），协议第2.1.1条约定“甲方随本项目所转让的债务详见甲方提供的本协议附件五转让债务明细清单及所对应的文件……”；第3.1条约定“本协议约定的项目是指本项目约定的土地及在建建筑物、构筑物及其附属设施等(详见本协议第1条约定及附件三)”；第3.2条约定“本协议约定的转让仅指本协议约定的项目转受以及在本协议第2条中已明确列明由乙方继受的债权债务的转让。本协议约定的转让既不是甲方股权转让，也不是整体项目转让”；第6.4条约定“转让项目中现有以房抵债的房产《商品房买卖合同》(清单见本协议附件九)已经办理了合同备案登记，因该部分合同不具备真实交易的基础，对此由甲方协调漳州市人民政府自行负责解除上述《商品房买卖合同》的备案登记，并由甲方自行承担由此可能引发的诉讼及经济法律责任，具体事项根据2009年漳州市人民政府第20次常务会议纪要精神执行”。《项目转让协议》附件九《依法不列入本次转让所承担的项目外抵债清单》，明确本案所涉222份《商品房买卖合同》不列入转让范围。
福晟公司已经取得本案所涉项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《土地使用权证》等证照，项目名称已变更为“福晟钱隆学府”。
2010年8月25日，漳州市公安局作出漳公立字(2010)02194号《立案决定书》，载明：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定对黄通成伪造、变造金融票证案立案侦查。”
2010年9月8日，漳州市住房保障与房地产管理局作出漳房(2010)104号《关于撤销漳州市龙文区毅达莘园13幢1304号等684套商品房的<商品房买卖合同>登记备案的通知》，明确漳州市公安局以毅达公司在办理包括本案222份《商品房买卖合同》在内的684份《商品房买卖合同》登记备案手续时，提交的《购房人到帐清单》原件上所盖的银行公章与工行芗城支行、兴业银行国税支行、建行东城支行等三家银行真实的公章印文不相符为由，建议漳州市住房保障与房地产管理局撤销相关商品房的《商品房买卖合同》的备案登记。漳州市住房保障与房地产管理局遂根据《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条“房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人首期商品房预售款存入专用账户的凭证”的规定，以毅达公司提供的预售款存入专用账户的凭证是虚假的为由，决定撤销上述《商品房买卖合同》的登记备案。
2008年6月29日，陈洁颖还与卓越公司签订五份《商品房买卖合同》，约定陈洁颖购买卓越公司开发的毅达新城四期1幢1802号、1803号、1804号、2幢1808号及4幢1702号商品房。2010年12月，陈洁颖向漳州市龙文区人民法院起诉卓越公司，要求交付2幢1808号商品房。漳州市龙文区人民法院于2011年3月17日作出(2010)文民初字第152号民事裁定，认为漳州市公安局以卓越公司法定代表人黄通成涉嫌在陈洁颖等人购房款未进入卓越公司有关银行账户情况下伪造金融机构《购房人到帐清单》为由，已于2010年8月25日决定对黄通成涉嫌伪造、变造金融票证犯罪立案侦查。本案有经济犯罪嫌疑，据此裁定驳回陈洁颖的起诉。陈洁颖提起上诉，漳州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。
陈洁颖还向漳州市龙文区人民法院提起行政诉讼，要求撤销漳州市住房保障与房地产管理局作出的漳房(2010)104号《关于撤销漳州市龙文区毅达莘园13幢1304号等684套商品房的<商品房买卖合同>登记备案的通知》，漳州市龙文区人民法院一审判决驳回陈洁颖的诉讼请求。陈洁颖提起上诉，漳州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
本案讼争的222份《商品房买卖合同》在付款方式及期限的约定方面有两种不同的约定。一种约定为买受人应当按时将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上，一次性付款，买受人在签订合同当日，应付清全部房款总价；另一种约定为买受人在签订合同当日，应付清全部房款总价。毅达公司就讼争的222份《商品房买卖合同》向漳州市房地产管理局申请办理产权登记时所附的《商品房产权登记证明书》载明：陈洁颖购买的房屋，款项已全部交清，请给予办理产权登记。毅达公司在该《商品房产权登记证明书》上盖章。
各方当事人对以上事实均无异议。

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