与开发商签订的商品房预售合同都是有法律效力的吗？

答：房屋买卖交易中，购房者一般会与开发商签订《商品房预售合同》，却不知道签字的《商品房预售合同》还蕴藏着法律隐患，当遇上开发商迟迟不给办理过户手续、迟迟下不来产权证等问题起诉到法院时，才发现很久之前签订的《商品房预售合同》还存在效力问题，双方自愿签订的预售合同竟然会无效？那交的购房款怎么办？还能要求开发商继续给我办理过户手续吗？

我们来说一个案例：2017年4月，小李与某开发商签订了一份《商品房预售合同》，约定以520万元的价格向开发商购买公寓一处，合同约定开发商要为小李办理产权手续，小李向开发商付清了全部购房款。2018年6月，公寓交付给小李使用，但是开发商一直未办理产权过户手续。2019年4月，小李向法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的预售合同合法有效并要求乙开发商为其办理产权手续。经查，截止至诉讼时，开发商一直未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案公寓的《商品房预售合同》被认定为无效，不能继续要求开发商履行办理过户手续的义务。小李只能向开发商主张返还购房款及其利息、赔偿因房价上涨等原因而遭受的损失，如果开发商有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的，小李还可以请求法院要求开发商承担不超过一倍的赔偿责任。

从案例中可以看出，商品房预售许可证的取得是商品房预售合同有效的前提；同时法律也规定，在起诉前取得商品房预售许可证也可以使合同有效。另外，如果在商品房交付使用前，商品房已经竣工验收，符合现售条件，在事实上弥补了商品房预售的程序要求，预售合同也可以被确认为有效，在这些情况下，双方都应当履行合同约定的内容，小李就有权要求开发商为其办理过户手续了。