签完合同才发现开发商宣传的广告是骗人的，开发商打虚假广告属于违约吗？

答：为了吸引购房者眼球，开发商在预售时对房屋环境条件、质量会进行夸大渲染，比如广告中承诺将设置人工湖景、喷泉、游泳池、学校、幼儿园、运动场、社区医院等小区规划配套设施，购房者听罢十分心动决定购买，但在实际签订商品房买卖合同时，开发商又故意避免谈及此类承诺，购房者一般要等到收房时才会发现房屋的实际状况与与宣传大相径庭，难以匹配心理期待值。那么开发商打虚假广告的行为是否违约？

这里我们说一个案例：2018年7月，开发商在预售A楼盘时，向社会公布“入住A楼盘，就读XX名校”的广告语进行宣传。小杨看到广告到售楼部咨询，销售人员宣称该楼盘属于XX校学区房，为此小杨与开发商签订了《商品房买卖合同》。2018年9月，工商行政管理局认定A楼盘不属于XX学校学区，认定开发商的行为属于发布虚假广告并做出了行政处罚。小杨得知此事，将开发商诉至法院，要求其承担违约责任，赔偿违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广告中宣传A楼盘为学区房，这对小杨购房并签订《商品房买卖合同》的决策产生了重大影响，该广告内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现在A楼盘不属于学区房，开发商发布虚假广告的行为构成违约，应当承担违约责任，向小杨支付违约金。

实践中，开发商做出虚假宣传发生纠纷后，会主张合同中对于广告的内容并无约定，因此并不涉及违约。但是，当其发布的虚假广告或者作出的承诺对合同的签订或者房屋价格的确定产生重大影响时，即使未在合同中约定该内容，开发商的行为也构成违约。此时消费者可以依据《解释》第3条向法院起诉，要求其承担违约责任，支付违约金，或者根据《合同法》第54条之规定请求法院变更或撤销房屋买卖合同。

购房者要理性审视开发商的宣传内容，必要时亲自了解、查证楼盘的位置与周边的配套设施是否与宣传内容上描述一致，规划方面还可以向当地有关部门咨询核实、申请信息公开。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应当妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求其纳入合同中。