优先权

法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

但不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。注意，只有在“出卖”时才产生优先购买权，在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中不能行使。本条只是明确第三人的房屋买卖合同不因侵犯优先购买权无效，但并不表明买卖合同可以履行。因此，侵犯优先购买权的请求应是解除买卖合同及确认承租人与出租人已形成买卖关系。第三人无法履行合同的，可以主张出租人承担违约责任。

法律还规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人有权请求以同等条件优先购买房屋。另外，抵押权不影响优先购买权。

法律还规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，认定承租人放弃优先购买权。

法律还规定了优先购买权的例外情形：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

承租人的优先购买权是专属于承租人的法定特殊权利，不能进行转让，也不能继承。

共同居住人的优先承租权：合同法第234条规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。虽然承租人取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承。但是承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。

也就是说，在租赁期间，与承租人共同居住的人有在租赁的房屋内居住的权利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。

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