合同解除责任的认定与解除后果的处理

出卖人无权处分致使房屋买卖合同无法继续履行的，买受人可以行使合同解除权，并基于合同相对性要求出卖人承担违约责任。需要注意的是，买受人是否清楚房屋的权属状况与出卖人因构成无权处分而应承担的违约责任无关。买受人疏于审查的，仅负担合同不能继续履行、无法转移房屋产权的风险。

房屋买卖合同属于即时性合同，合同解除具有溯及力。合同解除后出卖人自始不享有收取房款的权利，买受人自始不享有占有使用房屋的权利。因此，出卖人应当向买受人返还房款及占有房款获得的利益，买受人应当向出卖人返还房屋及占有房屋获得的利益。依据《九民会纪要》第34条规定，可将该两笔占有费用相互抵销，即出卖人仅需返还房款本金，买受人仅需返还房屋。当然，如房屋尚未实际交付，则出卖人应当向买受人返还房款及相关占有利益。

房屋差价损失属于买受人的可得利益损失。原则上应以合同解除时间或买受人知道或应当知道房屋买卖合同无法继续履行的时间作为房屋差价的计算节点。对于房屋差价的确定方式，双方当事人可以协商确定；无法达成一致的，可以通过司法鉴定的方式予以确定；双方争议不大或明确同意的，亦可通过询价方式确定。

对于房屋差价损失，法院应综合运用可预见规则、损益相抵规则、减损规则、过失相抵规则予以确定。

具体应注意以下几点：

（1）损失的可预见性应理解为订立合同时对损失类型的预见，而非损失大小的预见。

（2）适用损益相抵规则的同时应考虑不能使出卖人因违约行为而得益。

（3）合同履行程度通常仅与买受人的积极损失认定有关，而与买受人可得利益损失认定无关。

出卖人主张违约金过高的，应当承担证明责任，且应当在一审法庭辩论终结前提出；二审期间提出的，法院原则上不予支持。出卖人提供初步证据后，买受人坚持认为违约金合理的，应当对其实际损失作出说明并提供相应证据。

具体而言，出卖人主张违约金过分高于实际损失的，应根据具体违约行为证明相应损失的大致金额；主张损益相抵的，应证明买受人因出卖人的违约行为而获益；主张过错相抵的，应证明买受人存在过错。如出卖人没有陈述具体理由并提供相应证据材料的，法院可不予调整。

出卖人陈述具体理由并提供证据材料后，买受人同意调低违约金的，应陈述调整幅度的理由和依据，如其主张大致合理不构成明显利益失衡，则法院不再继续调整。

买受人不同意调低的，需针对出卖人的调整幅度、理由及证据材料进行答辩；买受人能够举证证明出卖人的理由全部或部分不成立的，对违约金不予调整或对出卖人主张的幅度予以扣减。因出卖人恶意违约而买受人不同意调整违约金的，法院在认定违约金时应注意违约金的失信惩戒功能。