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主、次租赁合同均已到期,出租人是否仍可向承租人收取租金或占用费?若可以,是以何标准收取?

作者:张佳楠时间:2019年09月12日分类:律师随笔浏览:34次

主、次租赁合同均已到期,出租人是否仍可向承租人收取租金或占用费?若可以,是以何标准收取?

(注:本文中,1、上游租赁合同为主租赁合同——A、B公司之间的租赁合同;下游转租合同为次租赁合同——B、C公司之间的租赁合同2、主租赁合同中,出租人为主出租人——A公司,承租人为主承租人——B公司;次租赁合同中,出租人为次出租人——B公司,承租人为次承租人——C公司。

租赁关系在我们日常生活中随处可见,而转租情况在租赁关系中亦是司空见惯。那么,针对主、次租赁合同均已到期,次承租人仍占据租赁物(未移交),此时大家经常会遇到如下两大问题:

第一,主出租人能否继续收取租金?若可以,应是向主承租人还是向次承租人收取租金?若是向主承租人收取租金,标准怎样?若是向次承租人收取租金,标准怎样?

第二,次出租人是否可向次承租人继续收取租金?若可以,标准怎样?

以下为广东众诚律师事务所(下称“众诚律所”)律师承办的六个同类型土地租赁合同纠纷的经典案例之一,可为大家详细解答以上两大问题。

案情简介:

2004年2月18日,深圳市A铁路有限公司(下称“A公司”)与深圳市B实业有限公司(下称“B公司”)签署(2004)25号《租赁合同》,合同约定:A公司将位于西站4.5万平方米的场地租赁为B公司;B公司经营项目为汽车及配件交易及其他服务设施;有权招商、自主经营、出租;租赁期限为10年,期满后,同等条件下B公司有优先租赁权;A公司给予B公司5个月的项目建设期,建设期内免交租金;租金第一年至第三年均为4元/㎡/月,第四年至第五年均为4.2元/㎡/月,第六年、第七年均为4.6元/㎡/月,第八年开始至第十年为5元/㎡/月,B公司应于每月5日前将上月的租金交付完毕;租赁合同终止时,地上上盖物移交A公司,A公司给予B公司90天的免费清偿退出时间等。

2004年5月12日,B公司与深圳市C汽车销售服务有限公司(下称“C公司”)签订《土地租赁合同书》约定:(1)B公司将位于深圳火车西站南侧地块工7000平方米租赁给C公司作汽车销售使用;(2)C公司在合同签订之日起3日内向B公司交付三个月租金33.6万元作为押金,待合同履行完毕后10日内退还给B公司;(3)租期10年,从合同签订之日起及3个月免租期满后计算。租金起计时间以双方签署的土地移交确认书之日起计算;(4)租金第三年起每年递增6%。合同签订后前3个月为建设免租期,租金自3个月免租期满后次日起计算;第一年至第二年为16元/月/㎡,第三至第十年分别为16.96元、17.97元、19元、20.19元、21.4元、22.69元、24元、25.5元/月/㎡。管理费按0.8元/月/㎡另行收取。当月租金和管理费应在每月的10日前支付;(5)C公司自行支付水、电、通讯等费用及各种税费;(6)租期届满或合同解除后,C公司应在租期届满或合同解除后30天内将土地交还B公司,并负责清理场地。B公司有权将该土地的上盖物收回。未经B公司同意,C公司不得将上盖物自行拆除,等。

2004年5月18日,C公司向B公司支付租赁押金30万元。2004年6月20日,B公司与C公司双方在红线定位图纸上签字确认租赁土地面积为6353.4平方米。

2004年11月29日,A公司B公司根据双方签订的平铁合(2004)25号《租赁合同》,就有关确定面积、起租日期、三通一平费用补偿问题达成以下补充条款:场地面积为42547.6平方米;起租日期为2004年11月24日;实际交租日期从2005年1月1日开始。

2014年12月8日,C公司B公司转账支付租金175446.79元。2014年12月20日,B公司C公司开具租金9万元、72011.7元、管理费5082.72元、水费6089.88元、电费2262.49元的发票。

2015年7月15日,B公司通过邮政快递向C公司发送了《关于终止土地租赁合同关系、移交土地及上盖建筑物的函》,具体内容为:(1)双方之间的租货关系于2015年7月31日终止,C公司30天免费清场退出时间。C公司应于2015年8月31日前移交租赁土地及上盖建筑物,并办理相关退还押金等手续,否则应承担相应的法律责任。(2)C公司应将拖欠的2015年1月至7月份的土地粗金、管理费、土地使用费及水电费向B公司交清。C公司对此并未回复。

2017年3月9日,C公司通过中国邮政向B公司发送了《关于要求补办场地接收证明的函》,称其于2016年8月已清场搬迁,B公司已实际接收场地,要求B公司尽快为其补办相关场地接收手续证明。  

B公司收函后,按C公司来函载明的地址、电话联系人于2017年3月31日通过中国邮政向C公司复函称:(1)B公司从未收到C公司曾要求办理退租及场地交付手续的通知;(2)C公司至今仍在使用涉案土地及上盖物;(3)望C公司按照合同约定,清空涉案土地及上盖物内设备,尽快移交;(4)C公司应按合同约定支付自2015年8月1日起至交付土地之日止的土地占用费及相关滞纳金等。

2017年4月1日,C公司拒收该复函,邮件被退回。2017年4月10日,C公司再次通过中国邮政向B公司发送了《关于要求补办场地接收证明的函》。

2017年6月6日,B公司通过中国邮政向C公司发送了《关于尽快交还土地及地上上盖物的函》回复了C公司的函件,称C公司曾来函提到“补办场地移交手续”一事,B公司2017年3月28日回函明确了C公司未移交租赁土地及地上上盖物,并要求C公司按合同约定清空涉案土地及地上上盖物内设备,尽快移交;同时,B公司提出租赁土地的占用费及租金等问题,双方按法院的生效判决文书执行便是。2017年6月7日,C公司签收了该函件。但C公司未再有回复。

B公司于2016年6月22日向深圳前海法院提起诉讼,请求:1、确认B、C公司土地租赁关系于2015年7月31日终止;2、C公司立即退场,并向B公司移交土地及地上上盖物;3、C公司向B公司按每月162011.7元的标准支付自2015年8月1日起至实际移交租赁土地期间土地占用费,土地占用费暂计算至2016年6月30日为1782128.70元;等。

根据前述两大问题,以及结合本案的争议焦点,分析如下:

第一,主出租人能否继续收取租金?若可以,应是向主承租人还是向次承租人收取租金?若是向主承租人收取租金,标准怎样?若是向次承租人收取租金,标准怎样?

是否可以继续收租金,当然取决于是否有正当的法定事由,那么该法定事由必然取决于租赁合同是否有效的问题。

本案中,B公司在与A公司租赁期间,不存在违法出租国有土地的情形,租赁合同不违反法律强制性规定,合法有效。根据《合同法》第236条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。第232条规定,不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。A公司与B公司之间的租赁合同于2014年11月23日到期后,双方未再续签书面的合同。期限届满后,双方以函件和《承诺书》的形式一致同意合同终止时间为2015年5月31日,且自合同到期之日至终止之日期间的租金按照10元/月/㎡的标准缴纳。

因此,既然租赁合同继续有效,那么主出租人就有权继续收取租金。根据租赁合同的相对性,当然应向主承租人——B公司继续收取。合同到期后至合同终止之前,A公司有权继续要求B公司按照双方约定标准继续支付租金。合同终止后,因B公司未按约定离场,那么B公司就应赔偿A公司的土地占用费损失,即从2015年9月1日起以10元/月/㎡的土地占用费价格支付占用费损失直至退场之日止。

第二,次出租人是否可向次承租人继续收取租金?

如前所述,是否可收取租金取决于合同效力问题,合同效力问题又取决于合同的终止时间问题,那么本案中,B公司与C公司之间的租赁合同的终止时间是何时?

B公司与C公司之间的租赁合同于2014年8月12日届满后,双方未再续签书面合同,但双方在事实上达成了协议,即B公司允许C公司继续占有租赁物——涉案土地,C公司也在持续支付租金,所以该双方的租赁合同继续生效,为不定期租赁。那么终止时间为何时呢?

主租赁合同(A公司与B公司)的终止时间为2015年5月31日,但根据合同的相对性,A、B公司之间的租赁合同终止不必然导致B、C公司之间的不定期租赁合同同步终止。根据《合同法》第232条的规定,不定期租金合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在2015年7月15日,B公司向C公司发送《关于终止土地租赁合同关系、移交土地及上盖建筑物的函》,提出双方租赁关系于2015年7月31日终止。

因此,B公司与C公司之间的次租赁合同的终止时间为2015年7月31日。所以,次出租人在合同期间届满后至合同终止之日期间,仍有权继续向次承租人收取租金,且该租金的收取标准为合同约定的标准收取即可。

第三,合同终止后,次出租人如何向次承租人收取土地占用费标准问题。

B公司与C公司之间的次租赁合同终止后至双方正式办理土地移交手续之日2017年12月31日期间的土地占用费支付标准取决于A、B公司之间的主租赁合同终止后的土地占用费用标准。

    根据既要遵循合同相对性原则,又要维护法院的生效判决的权威性得出,A、B公司之间的主租赁合同终止后的土地占用费标准决定着B、C公司之间的次租赁合同终止后的土地占用费标准。

A、B公司之间的主租赁合同终止后的土地占用费标准的确定于另案2017年3月底生效判决予以确认——在2015年9月1日始以10元/月/㎡的标准支付土地占用费。

    那么以2017年3月底为节点,之前和之后的土地占用费标准是怎样的呢?

2017年3月底前,无法确定主租赁合同终止后的土地占用费标准,同时,双方对土地的现状也没有做任何实质性的改变,因此,针对这种情况的公平方案就是在未确定最终标准之前,各方按照原标准执行,这有利于保持各方交易状态的稳定,也是遵循合同相对性原则的体现。2017年3月底的另案生效判决亦是认可主租赁合同终止前的租赁标准沿用为合同终止后的土地占用费标准。

因此,B、C公司的次租赁合同终止之日2015年7月31日至2017年3月底的土地占用费标准为次租赁合同终止前的租金标准,即25.5元/月/㎡。

2017年3月底后,因主租赁合同终止后的土地占用费标准已经确定并产生影响力,次租赁合同终止后的土地占用费基础已经改变。因此,基于生效判决的权威性原则,从2017年3月底至双方正式办理土地移交手续之日,次租赁合同的土地占用费标准应当与主租赁合同终止后确定的土地占用费标准一致,即10元/月/㎡。

一审判决结果:

一、确认B公司与C公司之间的租赁关系于2015年7月31日终止;

二、C公司向B公司支付土地占用费3350028.3元;

二审判决结果:

驳回上诉,维持原判。

众诚律师:

1、租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。那么,在主租赁合同到期,双方未办理租赁物的移交手续,主出租人仍可向主承租人收取租金,以及合同终止后的租赁物占用费,租赁物的租金和占用费均以合同到期之前或之后双方约定的最终的租赁物使用费标准为准。

2、次出租人与次承租人之间的次租赁合同法律关系虽以主租赁合同为基础,但也有其独立性。次租赁合同到期后,双方也未办理租赁物的移交手续,且仍继续使用及支付租金,那么次租赁合同仍继续有效,即为不定期租赁。次出租人在发出合同终止的通知后解除,若次承租人未移交租赁物,那么次出租人仍有权要求次承租人支出租赁物的占用费,且该标准以合同到期或之后双方约定的最终租赁物使用费标准为准。

案例来源:

1、(2016)粤0391民初1074号;2、(2018)粤03民终5734号;3、(2016)粤0391民初872号。


毕业于烟台大学法律硕士,深圳市律师协会会员,现执业于广东众诚律师事务所,从事律师行业工作3年多,担任多家大中小型企业的法... 查看详细 >>
  • 执业地区:广东-深圳
  • 执业单位:广东众诚律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:14403201910088228
  • 擅长领域:债权债务、合同纠纷、婚姻家庭、劳动纠纷、侵权