房地产开发用地拍卖取得后涉及的 法律问题及应对策略

房地产开发用地拍卖取得后涉及的

法律问题及应对策略

我国的房地产市场近年来发展迅猛，正逐渐成为推动我国经济发展的重要力量。房地产开发是指在依据取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发用地是指在我国城市规划区的国有土地范围内为了从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理而取得土地使用权的房地产开发用地，该土地既包括城市规划区的国有土地，也包括城市规划区内的集体所有土地，经依法征收转为国有的土地。房地产开发用地的土地使用权取得包括划拨和出让。而土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。在房地产开发用地获取过程中，会不可避免地遇到各种各样的法律问题。

本文是从本律师团队的常年法律顾问单位（下称“A公司”）在房地产开发土地通过拍卖取得后遇到的法律问题及应对策略进行阐述，以其对大家有所裨益。

一、A公司拍卖取得开发用地后遇到的法律问题

A公司在2017年通过广东省惠州市**人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价，最终以最高价竞得拍卖标的物。惠州**法院随后作出《执行裁定书》，裁定拍卖标的物的所有权及其他相应权利归A公司所有，A公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。但A公司到惠州**房管局和国土局办理过户和解封时却被告知，因拍卖标的物被惠州**公安机关基于另外刑事案件轮候查封，因此不予配合办理过户手续。至此，A公司在取得房地产开发用地过程中便遇了较为棘手的法律问题，即是通过诉讼方式起诉**房管局和国土局要求配合办理过户及解封呢？还是通过诉讼方式起诉**公安机关要求解封，然后再办理过户呢？或者是否有其他更为简便的做法直接办理解封和过户呢？

二、本律师团队介入后的应对策略

在面对该问题，本律师团队经过充分、多次、深入研究后认为：

（一）通过诉讼方式要求**国土局、房管局或**公安机关办理解封及办理过户，则会遇到如下几个问题：

1、要起诉一家单位，还是起诉几家单位？分几个案件进行起诉？

2、起诉的诉求如何列明？（是要求公安机关办理解封？还是要求房管部门或国土部门办理解封？还是直接办理过户？）

3、诉讼的胜率有多大？

4、诉讼的时限是否比较漫长？

经过分析认为，通过诉讼解决这件事，不管起诉哪家公司，诉求怎样，胜率有多大，金钱成本有多高，虽然最终能够达到目的——办理解封及过户，但是最终会因时间成本，而大幅度地增加A公司的损失。因此，诉讼并不是最优选择。

（二）抓住问题的关键，直接找相关部门进行洽谈，然后办理解封及过户。

虽然这是一种冒险的做法，但是时间短，效益快，不失一种风险高但值得尝试的方法。那么，如何去做又成为问题的重中之重。经过研究认为：首先，需要确定解决这个事情的问题核心；其次，需要在法律角度能够有理有据；再次，需要与相关部门领导进行有效沟通；最后，需要相关部门配合尽快办理解封。

1、解决问题，需要切入问题要害。

**国土局和房管局不愿意配合办理解封及过户，是因为惠州**公安机关担心损害到另外刑事案件中被害人的利益，因此不愿解封。所以，问题的核心在于帮助惠州**公安机关解决后顾之忧，配合办理解封即可。

2、在法律层面需要有法可依。

（1）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第二十九条规定，不动产所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人时起转移。

（2）《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第四十八条规定，需要查封的涉案财物，涉及民事执行等特殊情况的，公安机关应当根据财物的权属状态和争议问题，与相关国家机关协商解决。协商不成的，各自报请上级机关协商解决。协助执行的部门和单位按照有关争议机关协商一致后达成的书面意见办理。

（3）《中华人民共和国物权法》（已失效）第二十八条规定，人民法院的法律文书，导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。

（4）《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的请示的答复》的规定，人民法院对已查封的财产进行拍卖的，原查封的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

根据前述法律规定，A公司经过拍卖依法取得土地使用权，并已获得**法院《执行裁定书》，因此，A公司有权要求有关单位协助办理相关产权证照的过户转移手续。

3、与相关部门进行有效沟通。

本律师团队通过发出四份律师函，与四个部门有理有据进行沟通。

（1）向惠州**公安机关致函：

a:保护刑事案件中被害人的合法权益是理所应当的，但不解封拍卖标的物不仅损害A公司的合法利益，而且有悖法律规定。为保障另案被害人的利益，若有必要可与**法院进行沟通，对标的物的拍卖价款进行冻结;

b:请求惠州**公安机关依法解除对拍卖标的物的查封手续。

（2）向**法院致函：

请求**法院尽快商请惠州**公安机关解除对拍卖标的物的查封手续；

（3）向**中级法院致函：

请求**中院依法向惠州**法院进行拍卖标的物及执行进行监督；

（4）向惠州**检察院致函：

请求惠州**检察院依法对惠州**公安机关的轮候查封提起法律监督，并敦促惠州**公安机关依法解除对拍卖标的物的查封。

在向前述部门致函后，本律师团队继续争分夺秒，多次、详尽地与前述部门领导沟通其中法律问题及当事人之间的利益均衡问题等。

4、取得相关部门同意，办理不动产过户手续。

在经过本律师团队的不懈努力与相关部门沟通后，最终取得了惠州**公安机关同意解封的好结果，继而解决一系列问题后，帮助A公司办理了拍卖标的物的过户手续。

三、结语

房地产开发用地是房地产开发赖以生存的基础。没有土地，房地产开发便无从谈起，而有了土地，房地产开发仅是走出了万里长征的第一步。房地产开发过程中，会遇到形形色色的法律问题，而本文的这一问题，仅是众多问题的冰山一角，房地产开发过程中可谓是法律问题无处不在。但是，在房地产开发过程中，只要依法依规办事，不管遇到多么难搞的法律问题，终能等到拨开云雾见光明的一天。

广东众诚律师事务所

陈宏辉   张佳楠

2022年4月2日