房屋代持存在的诸多法律风险

基于中国大陆现行有效的法律或行政法规以及各级地方政府的房地产调控政策尚无关于禁止借名购买（委托代持）商品房的相关规定，因此为规避限购政策而“借名购房”，委托他人（本文仅指自然人，不含法人或其他组织）代持的行为，并不存在法律障碍。“房屋代持”指的是实际购房人借用他人的名义购买房屋，房屋也登记在被借用人名下，实际购房人通过与被借用人签订房屋代持协议的方式来主张房屋所有权的一种现象。然而，委托代持房屋协议即使不存在效力性风险，但不应忽视房屋代持法律关系中潜在的其他法律风险。

一、房屋代持法律关系中潜在的法律风险

（一）未婚代持人在代持房屋后结婚的，若代持房屋是按揭购买，因代持协议并无代持人配偶的签字认可，而在后期还款过程中可能会涉及以夫妻共同财产偿还按揭月供的情况。如果代持人与其配偶将来离婚，那么将可能导致代持人配偶对该套房屋在婚姻存续期间的增值部分主张权利。即使是已婚夫妻共同作为代持人与被代持人签署代持协议，但因代持房屋登记在代持人名下，一旦代持人夫妻任一方因对外负债而被起诉或提起仲裁，则该代持房屋将极有可能被视为夫妻共同财产而遭到司法查封。
   （二）代持人将房屋对外出租、出售或抵押的风险。如果代持人主动违约，擅自将房产出租、出售、抵押给第三人，而第三人基于对房屋的实际占有或产权证及不动产登记簿关于房屋产权登记的公示公信力，支付了相应的租金、购房款或最终办理了房屋过户手续，或者成功办理了房屋抵押登记手续。在这种情况下，该第三人将合法取得该房屋所有权或抵押权，而被代持人届时只能以代持人合同违约为由，向其主张违约责任。

另外，如因代持人擅自对外出租了房屋，因承租人是依据租赁合同合法占有了该房屋，即使被代持人最终成功完成了房屋过户手续，成为房屋的所有权人，也不能擅自终止租赁合同，否则将承担租赁合同项下提前解约的违约责任。
    （三）房屋代持人对外负债有可能会导致代持房屋被司法查封。按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。如果代持人对外负债而被起诉或提起仲裁，基于该房屋登记在代持人名下，届时将可能导致代持房屋被司法查封。而一旦发生前述情况，被代持人将很难通过申请复议（因为不是诉讼当事人）或申请执行异议来解决，实践中，更为普遍的做法是，代持人依据协议约定向代持人主张违约责任。
    （四）因政策原因较长时间内都无法实现所有权显名。基于日趋严格的限购政策以及房地产交易控制政策，如果被代持人一直未能获得满足政策条件的购房资格，或者因为最新颁布的关于新购房屋限期内不得出售的政策要求，将可能导致代持房屋较长时间无法过户到被代持人名下，从而增大不确定事件发生的概率。

房屋代持行为只要不涉及买卖经济适用房等政策性保障用房的问题在原则上是合法的，至于国家以后是否会出台相应的法律法规来限制这种行为就是后话了，房屋代持有风险，委托代持需谨慎。