律师观点分析

上诉人（一审被告、反诉原告）：北海某房地产有限公司，住所地北海市北京路东侧、西南大道。

法定代表人：张某，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：石律师，广西**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴律师，广西**律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：A，男，2000年生，汉族，住广东省东莞市。

委托诉讼代理人：陈强，广西嘉友律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙律师，广西**律师事务所律师。

上诉人北海某房地产有限公司（简称房地产公司）因与被上诉人A商品房预售合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：上诉人并非拒绝解除该合同，而是被上诉人拒绝承担因其违约导致的违约责任。按照被上诉人的条件解除合同无法弥补上诉人的实际损失，上诉人拒绝解除合同并未违反诚实信用原则；被上诉人虽主张违约金过高，但未就一审判决确定违约金过高的标准承担举证责任，一审法院主动适用其他条款调整违约金违背了《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关精神；一审判决支持上诉人的违约金过低，并未体现违约金“以

补偿为主、以惩罚为辅”的性质，一审判决背离公平原则；一审判决以案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款逾期支付与商品房逾期交付的违约金不公平为由作出违约金赔付标准不公正，商品房在成交之前的违约标准和该房成交后的推迟交房的违约金赔偿标准不同；如要解除案涉合同，应根据市场行情补偿开发商因市场行情变化而造成的经济损失。

A辩称：应将上诉人存在过错作为裁判的根据；上诉人主张的违约金过高，被上诉人请求予以减少，一审法院在尊重事实的基础上以实际损失为基础，兼顾双方过错，根据公平原则和诚信原则调整违约金应当予以维持。

A向一审法院起诉请求：一、解除A与房地产公司于2019年8月29日签订编号为YS00172693的《商品房买卖合同（预售）》；二、房地产公司向A返还购房款233780元并支付利息6759.27元（利息以购房款153780元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年7月23日起计算至2019年8月19日止，并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至清偿之日止；以购房款8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年8月24日起计算至清偿之日止)。

房地产公司向一审法院反诉请求：A向房地产公司支付违约金232134元。

一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）北海某房地产有限公司于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同（预售)》（编号YS00172693）及补充协议；二、被告（反诉原告）北海某房地产有限公司退还给原告（反诉被告）A购房款233780元；三、原告（反诉被告）A支付被告（反诉原告）北海某房地产有限公司违约金23213.4元；四、上述第二、第三项同时履行；五、驳回原告（反诉被告）A的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北海某房地产有限公司的其他反诉诉讼请求。

二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。

本院认为，上诉人房地产公司与被上诉人A签订的案涉《商品房买卖合同(预售）》及补充协议不具有法定无效情形，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人依约支付了案涉房屋首付款233780元。被上诉人签订合同时年仅十九岁，无工作没有稳定的收入，在按揭贷款无法通过审批的情况下请求解除案涉合同并请求上诉人返还已付购房款，一审法院予以支持并无不当。但被上诉人无法继续履行案涉合同系因其自身原因造成，其请求上诉人向其支付购房款的相应利息损失缺乏法律依据，一审法院不予支持正确。被上诉人不能按约继续履行并解除案涉合同构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉合同系被上诉人提供的格式合同，其对买受人违约的责任条款“买受人逾期付款超过三十日的，出卖人有权解除合同，另行出售房屋，并由买受人按照购房总价款百分之三十的标准向出卖人支付违约金”，与对出卖人违约的责任条款“出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”，明显不对等，前者属于提供格式条款一方加重对方责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。被上诉人应当按照案涉合同约定的“全部房价款的3%”的比例向上诉人支付违约金。一审法院对案涉违约金的处理结果正确，但适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。一审判决第四项表述存在瑕疵，本院予以纠正，一审判决第二项与第三项相互抵销后，房地产公司尚应退还购房款210566.60元给A。

综上所述，上诉人房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律存在瑕疵，判决主文第四项表述存在瑕疵，但实体裁判结果正确，本院纠正瑕疵后应予维持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11538元，房地产公司已向本院预交，由其负担。

本判决为终审判决。