出租人将房屋出租给承租人，承租人转租给次承租人的，承租人欠付租金时，出租人如何主张权利？

杭州律师张伟丽进行解答：

由于出租人与次承租人不存在房屋租赁合同关系，因此，原则上出租人不宜突破合同相对性而直接起诉次承租人主张租金，仅能向承租人主张支付租金、违约金。

当承租人的违约行为足以导致合同解除时，出租人可主张解除与承租人之间的租赁合同关系，由于出租人与承租人，承租人与次承租人签订的房屋租赁合同均指向同一标的物，在出租人与承租人之间的租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的转租合同将因此而处于客观履行不能状态，若出租人与次承租人不能就继续履行合同达成一致意见（相当于重新签订租赁合同），则转租合同不应继续履行。此时，出租人可直接向承租人主张其与承租人的租赁合同解除后的“房屋占用费”。

实务中还存在一种情形，即承租人未向出租人支付租金，次承租人亦未向承租人支付租金，此时，出租人同时起诉承租人和次承租人要求支付租金的，考虑到减少当事人讼累等因素，存在支持由次承租人直接向出租人支付该笔租金的司法观点。需要注意的是，该租金支付标准是按照出租人与承租人之间的约定，而非承租人与次承租人之间的约定。