梁广宙律师
律师观点分析
一、基本案情
杨某某与杨姓、林姓两名被告签订《房屋买卖合同》，约定以约一百五十万元总价购买涉案房产，双方协商将此前借款六十余万元转为购房定金及首付款。合同约定了过户时限与逾期违约责任，后续被告未按约定配合办理过户及公证委托手续，加之涉案房产被多家法院查封，合同彻底无法继续履行。原告多次沟通无果，为维护自身权益，委托梁广宙律师提起诉讼，请求解除合同、返还六十余万元购房款，并由对方承担相应违约金。
二、办案经过
接受委托后，梁广宙律师全面整理房屋买卖合同、付款相关凭证、补充协议等证据，梳理交易全过程与违约事实。庭审中，律师清晰举证，论证案涉合同合法有效、被告拒不履约且房产被查封导致合同目的无法实现的事实，同时主动依法调整违约金计算标准，完整主张解除合同、返还款项、支付违约金等全部诉求。
三、判决结果
法院依法判决解除案涉房屋买卖合同，判令两名被告返还六十余万元购房款;以房产总价约一百五十万元为基数，按银行同期同类贷款利率四倍计算违约金，自约定日期起计至款项实际清偿之日止。案件受理费、公告费均由被告承担，原告全部诉讼请求均获支持。
四、案件难点
涉案房产存在多重查封，合同履行客观受阻，需充分论证合同解除的法定事由;被告全程缺席庭审，完全依靠书面证据固定案件事实;同时需要合理调整违约金计算标准，兼顾法律规定与当事人诉求。
五、办案感想与经验
房产交易前务必核查房产抵押、查封等权利限制状态。交易过程中留存合同、转账、补充协议等全部书面材料。一旦发现对方拖延履约、房产被查封等情形，第一时间采取保全措施并启动法律程序。
六、维权建议与权益争取方式
签订房屋买卖合同后，若卖方拒不配合过户，及时固定违约证据。发现房产被查封、无法交易时，可依法主张解除合同、返还已付款项并追究违约责任。即便被告拒不出庭，凭借完整证据链也可通过缺席审理实现维权。
七、律师办案贡献总结
本案房产存在司法查封，案件举证与事实认定难度较大。梁广宙律师细致梳理全套交易证据，清晰厘清法律关系与违约事实，依法合理调整违约金计算方式。严谨完成举证与庭审陈述，最终帮助当事人诉请获得法院支持，六十余万元购房款及相应违约金获判返还，诉讼目标得以实现，展现了扎实的证据运用能力与房产纠纷办案经验。