房屋买卖遭遇户口拒不迁出情形下的法律风险分析及律师建议

房屋买卖遭遇户口拒不迁出情形下的法律风险分析及律师建议

薛东龙律师 山东慧勤律师事务所 青岛专业房产律师

房屋过户后，倘若卖方因种种原因拒不将原户口迁出，买方应该如何救济？救助公安部门户籍科还是到法院诉讼？如何在购房前就有效控制法律风险？下文就上述问题逐一做出解答。我们先看一则案例： 

【案例回顾】

房主张先生在房屋过户7年后再次卖房时才发现老房主王先生还没迁走户口。协商不成，新老房主闹至法院。最终，北京海淀法院判处老房主向新房主赔偿违约金10万元。

    张先生诉称，原房屋买卖合同约定王先生应在房屋过户后一定期限内将原有户口迁出，但直到今年他再次要卖房子时才发现王先生户口仍未迁出，故诉至法院要求王先生按约承担逾期迁出户口违约金30万元，并将户口迁出。

老房主王先生则辩称，其和张先生签合同时曾口头约定不需要迁出户口，而这么多年过去了，张先生也没有要求他迁出户口，并且户口是否迁出也没给张先生造成实际损失，他现在起诉索取高额违约金没有依据。

    海淀法院审理后认为，因王先生没有充分证据证明双方已达成不迁出房屋户口的口头协议，故根据房屋买卖合同，王先生没未按约迁出原有户口，故应承担违约责任。对于具体违约金数额，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等情况，酌定判令王先生赔偿张先生10万元。 宣判后，双方当事人均未上诉。

【案件涉及法律风险评析】

1、户口迁出难。法院无权判决强制户口迁出，并且公安机关也不能直接强制迁户。  

根据《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”，则按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围，故基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷不属于人民法院受理范畴，法院无法支持当事人要求迁出户口的诉求。

此外，办理户籍公安机关进行迁户需要户主的同意及配合，只能在行政相对人提出户口迁移申请、提交相应的审批文件及新的落户地址的条件下，才能依法定程序为其办理户口迁出手续。换言之，如原房主拒绝配合，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出。

综上，从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

2、不能诉求迁户但可以向对方主张违约金以督促迁户，但也存在违约金数额认定难的问题。

 根据我国《合同法》的相关规定，卖方将户口迁出属于房屋买卖合同的一项附随义务，即使合同中没有约定户口迁移条款。如卖方不予迁户，买方可以起诉，通过要求卖房者承担违约责任的方式，督促卖房者将户口迁出。

但因户主未迁户给买方造成的经济损失难以具体认定，如又未能在合同条款中列明逾期未迁户的违约金计算方式，则法院存在认定难的问题。对此，法院一般会根据合同法规定的违约金数额进行调整，结合户口与当事人的联系程度、违约情况及相关损失，酌情判定违约金数额。

3、户口迁移违约追责受诉讼时效限制。

该类案件系合同之债，适用2年法定诉讼时效（注：最新为3年，在此不做适用分析。但为避免怠于行使，在此提示2年），诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利被侵害时起计算，即买方应自户主应履行迁户义务之日起算2年内主张权利，过期失效，则只能支持时效保护期间内的违约损失。    

【律师建议】

1、申请办理一房两户，缓解当前落户问题。

目前很多地区户籍政策是同一房屋可以落两户，故即便老房主不迁出户口，也不影响新房主落户，故买方在遇上户主拒不迁户、又不能短时间内解决的问题时，可协调、申请当地公安机关户籍科，就该房屋重新申请一个户口，进行一房分两户落户（即“AB户”）。原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。

2、虽无权要求对方强制迁户，但可立即启动违约金索赔程序。

即便强制要求迁户非法院受理范围，若户主不配合则公安机关也不能强制迁户，买方也可起诉至法院索要对方不予迁户的违约赔偿，督促对方进行迁户。因迁户义务系卖方进行房屋买卖的附随义务，不论合同对该义务约定与否，买方都可主张。并且本律师建议，买方要尽早维权，以免超过2年法定诉讼时效，造成不必要的程序性风险。

3、购房时提前做好风险防范，控制迁户风险。

第一，买方要核实所购房屋户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。

第二，如若房屋存在户口，特别要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。定要在合同中对卖方迁户时间及具体违约责任等条款约定明确，必要时可留存迁户保证金或将户口迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出户口。

房屋买卖存在诸多风险点，买方购房时要买擦亮眼睛，控制风险，维护自己的合法权益。违约有成本，也望买卖双方以诚为本，诚信履约。