薛东龙律师
房屋自取得产权证明2年内不得上市交易的限购政策能否作为行使合同法定解除权的条件
——“青岛大锤”砸门案的法律思考
薛东龙律师 山东慧勤律师事务所
“青岛大锤砸门抢房案”系2017年青岛房产市场热点事件，也是青岛地区房价飞涨、加之青岛限购政策首次出台大背景下发生的颇具代表性的纠纷案件。简单介绍一下案情：2016年9月，买方（笔者代理）与卖方协商一致，签订《房地产买卖契约》，买方按约支付90万元首付款，卖方按约交房。2017年3月，青岛限购政策出台，其中一条规定“房屋自取得房产证两年内不得上市交易”，因涉案房屋卖方还未取得房产证，这就意味着双方只能在卖方拿到房产证之后2年才能办理过户，至此卖方才能取得银行贷款。卖方自觉利益受损，向我方提出解除合同，并采取暴力砸门、侵入住宅等极端暴力方式抢回了房屋。
试问：房屋自取得产权证明2年内不得上市交易的限购政策能否作为行使合同法定解除权的条件？
笔者认为不能，理由如下：
本案“2年限购政策”并非系致使合同不能继续履行的不可抗力因素，卖方不能以此行使合同的法定解除权。该限购政策产生的影响是买卖双方不能短期内办理过户及后续贷款发放问题，不能直接导致合同根本不能继续履行，不能构成《合同法》第94条行使合同法定解除权的法定要件。而诸如出现《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》第一条“限制非本市户籍人员购房资格”及第三条“第三套住房不能贷款”的情形，产生购房合同签订后买方被剥夺购房资格或无能力支付全部购房款的结果，致使合同根本不能继续履行，该部分限购政策可定性为不可抗力，并可作为行使合同法定解除权的条件。而本案限购政策并不能构成致使合同不能继续履行的不可抗力，本案不能以此作为行使合同法定解除权的理由。当然，对于限购政策能否作为减轻卖方违约过错的因素，在此不做评述，笔者认为减轻部分责任为宜。
附：
1、《合同法》第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
2、《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》
一、在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同)内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市，下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。
二、首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。
三、经利率自律机制研究通过，在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
本通知自2017年3月16日起正式实施。
3、《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》
一、在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方市交易。
二、市国土资源和房屋管理局等部门《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》确定的差别化住房信贷政策，各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。
本通知自2017年3月31日起实施。