案例简析

2013年1月24日，刘某将登记在其儿子何某名下的房产出售给官某并签订房屋买卖协议，官某交付了定金。因刘某、何某拒绝履行协助配合官某申请银行贷款及房屋过户义务，导致房屋买卖协议无法继续履行。官某遂诉至法院，请求解除合同，并双倍返还定金。（详见官某与刘某、何某房屋买卖合同纠纷（2015）东中法民一终字第3047号二审民事判决书）

问：

房屋买卖合同有效吗？

法院认为：

合同无效。

因为案涉房产登记为何某所有，刘某作为何某的监护人签订案涉合同时，何某系未成年人。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。根据上述规定，监护人处分未成年人子女的财产并非一概无效，有效的前提是为了未成年子女的利益。本案中，案涉房产从2005年开始一直由官某承租，租金用于支付何某的日常生活费用，没有证据可以证明刘某是为何某的利益而转让案涉房产，刘某与官某签订案涉合同违反了上述法律规定。上述法律规定的初衷显然是出于对被监护人财产利益的保护，要求监护人必须是基于被监护人的利益才能处理被监护人的财产，但同时也要求涉及未成年人房产的交易相对方需要更加慎重对待，以更好保护未成年人的财产利益。从官某与刘某先后签订过两份买卖合同、第二份合同中约定的定金金额、房产过户时间以及官昌勇在诉讼中陈述房管局建议其与刘某将房产过户时间约定在何某成年之后等因素分析，官某明知道案涉房产登记在未成年人何某名下，但没有证据反映其与刘某签订案涉合同时了解过刘某是否为何某利益而转让房产。本案中，由于没有证据证明刘某是为了何某的利益而处理其财产，故案涉合同因违反上述法律规定而无效。

法律小贴士：

1、就房产登记权利人为未成年的房屋签订买卖合同，应当有该未成年人的法定代理人在场并签字，以防合同无效的情形。

2、就房产登记权利人为未成年的房屋签订买卖合同，买方应当审查卖方是否为了未成年人的利益，例如支付未成年人的抚养费等。

3、未成年人作为房屋共有人未登记在房产权利证书上，买方可以适用善意取得。

法律规定：

1、《中华人民共和国民法通则》

第十八条　监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

2、中华人民共和国物权法

第一百零六条　【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

3、《中华人民共和国合同法》

第四十七条　【限制行为能力人订立的合同】限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。