案例简析

李某与某开发商签订《商品房预售合同》，约定某开发商将其所有的某房屋出售给李某，房价款40万元。某开发商应于2013年10月1日前将该房屋交付给李某，逾期交付的违约金为李某已支付房款的日万分之三。现李某按时支付首付并办理相关手续，开发商逾期交房。（详见李龙茹与滁州嘉宇房地产有限公司房屋买卖合同纠纷（2015）琅民一初字第01303号一审民事判决书）

问：

违约金应如何计算？

法院认为：

1、《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；

2、本案违约金的计算应以李某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。本案中，李某的实际损失应为开发商逾期交房造成的损失，具体到本案逾期交房而言，若开发商按期交房，则李龙茹可以按合同约定的日期自用或出租房屋，该部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。如按合同约定，则开发商每日应支付李某100余元，显然过高，本院对开发商称违约金过高，要求调整的意见予以采纳，本院依法将逾期交房的违约金标准调整为按日万分之二计算，计算期间为自预售合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

法律小贴士：

1、针对房屋买卖合同中，卖方逾期交房的，原则上按照合同约定的违约金赔偿买方。如果合同约定的违约金过高，法官可根据买方的实际损失，当事人过错程度及预期利益进行调整。

2、买方要求按照其租给第三人的租金向卖方主张逾期交房违约金的，法院可能会因为该租金不客观驳回其主张。

3、针对逾期交房的违约金一定要在合同中明确约定，避免出现法官以没有客观的租金数据为由不支持买方的逾期交房违约金的主张。

法律法规：

第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十二条　【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条　【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十六条　【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。