韦喜律师说案：

2010年4月6日，何某购买某开发商开发的房屋一套，并签订商品房买卖合同，合同中对房屋位置、价格、面积等作了明确约定，并约定2011年12月28日交房，2012年3月30日前交付房产证。开发商于2012年3月22日通过建设工程竣工验收及规划、消防、用水、用电、用气等单项验收。2012年3月23日开发商通知何某收房，何某认为开发商交付的房屋及公共区域存在严重质量问题，且逾期办证，拒绝收房，遂起诉至法院。（详见何惠琴与浙江德嘉建设有限公司房屋买卖合同纠纷（2012）杭江九民初字第440号一审民事判决书）

韦喜律师总结焦点：

1、购房者可以开发商仅通过配套设施的单项验收，未通过综合验收为由拒绝收房吗？

2、购房者有权以房屋有质量问题拒绝收房吗？

3、开发商构成逾期交房吗？

韦喜律师观点：

1、购房者不能以开发商仅通过配套设施的单项验收，未通过综合验收为由拒绝收房。

（1）开发商在2012年3月22日已通过合同约定的建设工程竣工验收及规划、消防、用水、用电、用气等单项验收，具备商品房正常使用的基本条件。

（2）商品房买卖合同中并未约定需综合验收后才可以交付，且综合验收亦非国家法律、行政法规强制性规定，

（3）何某以开发商通知收房时尚未通过配套设施的综合验收为由拒绝收房，理由不成立。

2、购房者无权以房屋有质量问题拒绝收房。

商品房买卖合同中对房屋及装修质量、公共设施、设备质量的争议的解决方式已作明确约定，需由质量监督管理部门认可的检测单位出具检测结果。何某提交的证据不能证明开发商所交付的房屋存在主体结构质量问题及房屋质量问题严重影响了正常居住使用。何某以开发商交付的房屋存在质量问题为由要求其承担逾期交房责任，理由不足。

3、开发商不构成逾期交房

（1）合同约定开发商应于2011年12月28日交付房屋，于2012年3月30日前取得初始土地使用权证书及房屋所有权证交付买受人，由买受人自行办理商品房的转移登记，开发商的上述两项义务间隔三个月。

（2）根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

（3）开发商通知何某于2012年3月23日收房，交付房屋的时间已逾期，根据合同及法律规定，开发商交付房屋权属证书的时间应当自实际交付房屋时间起算，最迟开发商应于2012年6月23日交付房屋权属证书，开发商实际于2012年6月15日通知何某办理房产证，未超出上述期限。因此，开发商不构成逾期交房。

韦喜律师温馨提示：

1、商品房买卖合同中应当对收房条件作出明确具体的约定，特别注意是否需要通过单项验收及综合验收。

2、合同中针对交房时房屋有质量问题的处理方式，双方应当按照合同约定履行。购房者不得在无证据证明房屋有问题的情况下仅以房屋质量有问题拒绝接收房屋。

3、购房者于竣工验收合格前实际入住房屋的，仍可追究开发商的违约责任。

4、买受人未查验竣工验收备案登记证的情形下接收房屋，在确定出卖人逾期交房违约金数额时，可以适当酌减。

5、商品房出卖人对房屋进行实测以及开发商进行竣工验收登记备案才能交房并非交房的法定条件。

6、房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后无权以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的。