韦喜律师说案：

2011年12月28日，孙某购买某开发商开发的房屋一间，约定2013年9月30日前交房并签订商品房买卖合同，合同中对房屋位置、价格、面积等作了明确约定。开发商于2015年4月28日通知孙某与2015年5月11交房，但实际交房日期为2015年12月9日。孙某主张因没有房产证，电梯不能使用，不通水，不具备交房条件导致未能交房，开发商则称因孙某原因导致无法交付，孙某应支付保管费。孙某遂起诉至法院。（详见孙某与厦门仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷（2015）同民初字第5214号一审民事判决书）

韦喜律师总结焦点：

1、本案中孙某能否以开发商不提供消防验收合格证和房屋存在质量为题为由拒绝收房？

2、恶劣天气能作为开发商逾期交房的免责事由吗？

韦喜律师观点：

1、本案中孙某不能以开发商不提供消防验收合格证和房屋存在质量为题为由拒绝收房。

（1）孙某未能举证证明其于2015年5月11日曾前往开发商处办理交接手续。开发商案涉房地产项目已于2015年1月30日消防验收合格。孙某以开发商不提供消防验收合格证为由拒不收房既无证据证明，也不符合常理。

（2）法律规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”反而言之，若交付的商品房不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的质量瑕疵，买受人不得拒绝受领。

（3）本案中讼争商品房已经竣工验收备案，符合法律规定及合同约定的交付条件。孙某认为案涉房屋存在“水电不通、电梯只有一部可以使用”的质量瑕疵，可以依据标的物瑕疵担保责任请求开发商进行修复并承担修复费用，但不能拒绝收房。

2、恶劣天气不属于不可抗力，但可依合同约定免责，交房期限届满后出现恶劣天气不免责。

（1）合同及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，开发商关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致案涉商品房所在建设工程实际停止施工作业，因此该免责是由不成立。

（2） 开发商关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后，开发商不能依约按期交房的期间内，也出现了降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，但是，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把开发商的违约行为造成的后果转嫁给孙某，显失公平。

韦喜律师温馨提示：

1、施工方在施工过程中发生的质量、包里、事故等问题及其与施工方的合同纠纷等问题均不属于不可抗力范畴，开发商不得据此免除逾期交房的违约责任。

2、严重影响人民生命财产安全且对正常生活生产秩序造成严重影响的社会事件不属于不可抗力，开发商不得据此免除逾期交房的违约责任。

3、合同中约定因政府原因导致逾期交房可以免责的，开发商仅需要提供相关政府部门提供的证明即可，无需政府公开文件。

4、开发商作为专业的房地产开发企业，理应知道中考、高考需要停工，因此因中考、高考停工不属于政府规定政策性停工的范畴，开发商不能免责。

5、政府要求修路不属于不可抗力的范畴，开发商不能免责。

6、合同约定不可抗力可以免责，但未按合同约定在一定期限将不可抗力告知购房者的，开发商同样不能免责。

7、供水公司的停水或降低水压，已提前公告，开发商应提前储水，故停水降压公告不属于合同约定的严重影响工期的情形，开发商不能免责。