韦喜律师说案：

2013年12月16日，姜某购买某开发商开发的住房一套，并签订商品房买卖合同，约定2014年2月28日前交房，合同中对房屋位置、价格、面积、逾期办证的违约责任等作了明确约定。商品房买卖合同签订后，姜某按约缴纳房款及相关办证费用，开发商于2015年4月20日将房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，但姜某的房产证，土地使用证至今尚未办理，姜某遂起诉至法院。（详见姜某与怀宁县鑫昕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷（2016）皖08民终1085号二审民事判决书）

韦喜律师总结焦点：

1、逾期办证，责任在谁？

2、逾期办证违约金怎样计算？

韦喜律师观点：

1、开发商应当承担逾期办证的违约责任。。

（1）因双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的2％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办。故本案中办理房屋权属证书（即办理房产证和土地证）是开发商的义务。

（2）合同约定的交付房屋时间为2014年2月28日，依据约定开发商应于此后的60内即2014年4月28日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而开发商在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态，开发商仍因此抵押而获取相应利益，开发商的此行为，构成违约，使得姜某未能在约定的期限内取得权属证书，开发商应承担相应的违约责任。

2、关于逾期办证违约金的计算问题。

（1）关于逾期办证的起算日期。根据合同约定，开发商交付房屋的时间是2014年2月28日。开发商依约应于此后的60内即2014年4月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而开发商在2015年4月20日才申请备案，明显存在违约行为。故以开发商交房后的60日即2014年4月28日起算违约期限有合同依据。

（2）关于截止日期。2015年4月20日，出卖人开发商依法将办证资料报产权登记机关备案，但是否能够及时取得产权证书，尚须受到买收人是否及时提供资料以及办证机关办证进度等因素制约。同时，开发商开发的小区有100多套房屋，违约承担存在有无能力问题。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条第3项规定，违约期限直到买受人取得房产证，但一审鉴于本案实际情况，以及是否取得产权证非开发商单方意志决定，确定违约期限计算到法庭辩论终结之日，不违背法律规定。开发商主张违约期限计算至开发商将办证资料备案之日的请求，无法律依据。

韦喜律师温馨提示：

1、一般在商品房买卖合同中约定开发商在房屋交付使用后的一定期限内，将办理权属登记所需资料报登记机关备案，而不是约定购房者在一定期限内取得房产证。

2、期房的办证时间虽然未约定，但根据司法解释规定，开发商应当在房屋交付使用之日起90日起将办理权属登记所需资料报登记机关备案。

3、现房的办证时间虽然未约定，但根据司法解释规定，开发商应当在合同签订后之日起90日起将办理权属登记所需资料报登记机关备案。