韦喜律师说案：

2015年4月25日，黄某购买某开发商房屋一套，并签订了《房屋认购协议书》，约定本认购协议书签订后七日内签订商品房买卖合同，并对房屋坐落，付款方式及金额等。黄某按约交付定金2万元。后黄某准备签订商品房买卖合同时发现房屋所占用的土地的使用权年限剩余不足28年。黄某遂起诉至法院。（详见黄小昌与惠州市乔弘房地产有限公司商品房销售合同纠纷（2016）惠13民终第229号二审民事判决书）

韦喜律师总结焦点：

1、土地年限缩短，认购协议书能够解除吗？

2、黄某能否要求开发商双倍返还定金？

韦喜律师观点：

1、本案中认购协议书可以解除

黄某与开发商签订的商品房认购协议书，是当事人真实意思表示，不违背法律法规的规定，应当认定为合法有效。黄某明确表示不愿与开发商继续订立商品房买卖合同，则认购协议书的目的已经无法实现，根据《合同法》第九十四条第四款，该认购协议书应当予以解除。

2、黄某可以要求开发商退还定金，但是无权要求双倍返还。

黄某作为一般的购房者，在购买商品房前，其了解购买房屋信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开，二是通过其他社会公共平台了解相关信息。黄某与开发商签订《房屋认购协议书》时，开发商作为房屋出卖人，有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人，但本案没有证据显示开发商已经尽到明确告知的义务，而正规房地产信息网站及其他信息公开平台上展示的涉案楼盘的信息均显示涉案房产产权为70年，因此黄某在与开发商签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，开发商应向黄某返还定金20000元。

本案买卖双方无法订立商品房买卖合同的原因并非是开发商违约，因此黄某要求开发商双倍返还定金，没有事实与法律依据，法院不会支持。

韦喜律师温馨提示：

1、土地使用权的年限必须以国家土地行政管理部门依法颁发的、具有法定公示力的《国有土地使用证》记载为准，开发商的承诺与保证都是没有法律效力的。即时开发商将相关承诺写入合同，也不一定能追究开发商的违约责任。

2、购房者买房时，一定要注意核实土地使用权年限及权属状态，属于划拨还是出让。

3、购房者在签订商品房买卖合同时，可以在合同中事先约定因一方违约，另一方提起诉讼所产生的律师费、取证费、查档费、交通费等费用由违约方承担。

4、开发商承诺的土地使用权年限比其他楼盘年限长，即使将该承诺写入合同，最后发下来的土地证上记载与承诺不同，购房者也无权要求开发商强制履行。

5、由于土地使用权出让及规划、准建均有相关行政部门审批，购房者无权要求开发商就土地使用年限减少按比例进行赔偿，起诉到法院，法院也不会立案受理。