居住权的设立及注意事项

《民法典》自2021年1月1日起将正式实施。民法典物权编增设了一个全新的权利——居住权。

简单来讲，居住权就是为了满足生活居住的需要，根据合同的约定在他人所有的住宅上享有的占有和使用的用益物权。例如，小王拥有一套住宅，他可以和小李签订一份书面合同，在这套住宅之上为小李设立居住权。那么设立居住权应当注意什么问题呢？

一、居住权只能在他人的住宅上设立。涉及到两个问题：一是居住权只能设立在他人的住宅之上，比如小李的居住权是设立在小王的房子之上；二是居住权只能设立在住宅之上，如果是商铺就无法设立居住权了。

二、居住权是为了满足生活需要。也就是说主要是基于居住，而不能用于经营生产。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

三、设立居住权必须签署书面的居住权合同（或者基于遗嘱）。

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”《中华人民共和国民法典》第三百七十一条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

四、设立居住权必须依法登记，居住权消灭之后需要进行注销登记。居住权消灭有两种情形，一是居住权期限届满；二是居住权人（小李）死亡的。居住权消灭之后需要办理注销登记。

五、居住权原则上是免费设立的，但是也可以有例外。

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

六、居住权不能转让、继承。也就是说小李的居住权只能自己行使，无权把权利转让给其他人，小李去世后居住权不能由她的继承人继承。

七、设立居住权的住宅原则上不能出租。小王这套住宅原则上不能够再出租，但是可以有例外。

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”