张某于1994年与薛某结婚。2008年，夫妻二人购买了一套房屋，房屋房权证登记的房屋所有权人为原告薛某。2009年3月，薛某与张某感情不和分居。分居期间，薛某未经张某同意，将该房屋出售王某。在签订合同时薛某出具了张某的身份证复印件，并代为张某签字。合同签订后，王某按约定支付了房款，薛某也实际交付了房屋，但一直未办理过户手续。2010年5月，王某办理过户手续时，张某以薛某卖房未经本人同意，侵犯了自己的合法权益为由，拒绝协助王某办理房屋产权过户。2011年4月11日，王某诉至法院要求薛某和张某履行过户手续。

[裁判]

法院经审理认为，尽管薛某所售房屋房权证登记的房屋所有权人为原告薛某一人，但该房系婚后财产，应当认定为薛某与其妻子共同所有。原告之夫薛某与王某签订的房屋买卖协议未经张某同意，但薛某与张某系夫妻关系，且在签订合同时声称已经张某同意，并出具了薛某的身份证复印件，构成表现代理，法院遂认定薛某与王某签订的房屋买卖协议有效，判决被告履行过户手续。

一审判决后，原被告均未提起上诉。

[分歧]

  合议庭在评议过程中，就房屋买卖协议是否有效存在三种不同的意见：

第一种意见认为，薛某未经张某同意私自出售房屋，侵犯了张某的共有权益，尽管薛某声称已经张某同意，但未出具张某签字或模仿张某签字的书面声明或授权委托书，王某作为理性的购买人未经到应尽的注意义务，不构成表现代理，应当认定合同无效。

第二种意见认为，尽管薛某未经张某同意私自出售房屋，侵犯了张某的合法权益，但因薛某与张某系夫妻关系，且出具了张某的身份证复印件等材料，足以使王某依据通常的惯例及常识相信薛某售房经过了张某的同意，符合表现代理的规定，认定认定合同有效。

第三种意见认为，王某构成善意取得，因为王某在签订合同时系善意，且支付了合理对价，应当认定合同有效。

[评析]

       善购房人的信赖利益应受法律保护

本案原告出于善意购买房屋，并支付了合理的对价，看似构成善意取得，但实质上并不符合善意地取得的法律要件。从案件的具体来看，薛某行为构成了对张某的表现代理，原被告之间转让合同应当认定有效，因此，笔者同意第二种意见，理由如下：

第一，原告并没有善意取得房屋的所有权

首先，从法律要件分析，王某善意取得的条件不具备。依据《物权法》第一百零六条，不动产善意取得应当符合受让人善意的、支付合理的价格和已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言，王某符合善意和支付对价的条件，但不符合已经办理登记手续的条件。

其次，从制度设置分析，本案不能使用善意取得制度。合同是否有效解决的是债权请求权效力性问题，而债权请求权效力是物权变动的一个前提。善意取得制度解决的是物权已经发生了变动后的效力问题。因此，善意取得不是确定合同是否有效的前提。就本案而言，王某起诉的目的就是解决过户登记的问题，如果使用善意取得就需要房屋已经登记。而如果符合这一条件，王某就不需就此问题诉至法院。  

第二，被告薛某的行为构成对张某的表现代理

首先，王某签订合同时善意且无过错。以夫妻共有财产为标的而进行的民事行为，在通常情况下，是由配偶一方代另一方处理，这一点基本成为中国民间民事行为的一种交易习惯。本案薛某作为张某的配偶，在持有张某身份证复印件、产权证等交易所需材料的情况下，作为交易另一方的王某在通常情况下，会相信薛某的处分行为经过张某的同意，即相信薛某有代理权限。且从王某向薛某支付对价的情况来看，王某在交易中应当是善意的，且已经尽到了应尽的注意义务。

其次，张某自身有一定的过错。依据《合同法》第四十九条，表现代理的构成要件有两个，一是行为人和被代理人之间存在着一种足以令善意第三人信赖有代理权的客观情形;二是主观要件，即主观上第三人须为善意且无过失，对与其为民事行为的行为人所为事项并无代理权根本不知道或不应当知。而对于被代理人是否需要主观上有过错，法律并没有作出明确规定，理论上倾向于无过错原则，即无论被代理人是否有过错，均构成表现代理。因此，就本案而言，张某实际上存在一定的过错。张某没有妥善保管自己的身份证而被薛某复印，且在王某已经实际居住房屋后较长时间内，张某均为提出异议。张某的过错客观上也使王某信任薛某有代理权。

第三，善购房人的信赖利益应受法律保护

王某已经按照市场价支付了合理对价，且若薛某的行为给张某造张某享有在特定情况下要求薛某赔偿损失的求偿权，因此认定合同有效并不会损害张某的合法利益。相反如果认定合同无效，王某基于薛某的行为而产生的信赖利益将受到侵害，善意第三人的权益将无法得到保护，这不仅不利于《合同法》公平原则的实现，也不利于维护交易的安全和稳定。

[探讨]

善意取得与表现代理存在交叉联系

本案原告出于善意购买房屋，并支付了合理的对价，看似既可以使用善意取得法律关系，又可以适用表现代理，但实质上，本案王某并不符合善意地取得不动产的条件，因而只能使用薛某对张某的表现代理来判断合同的效力。这反映了善意取得与表现代理之间区别与交叉。其交叉在于两种制度均要求第三人在交易过程中出于善意。其区别在于，善意取得解决的是物权变动后的法律后果和责任分担问题，它一般发生在物权变动后。而表现代理主要解决的是无权代理行为在特殊情形下的法律效力问题。它主要解决的是民事行为的效力问题，就以财产为标的的民事行为而言，表现代理一般发生在物权变动前，即表现代理主要解决物权变动原因行为的合法性问题。换言之，在个别案件中，表现代理可能成为善意第三人善意取得物权的原因。但在两个制度的设计中，善意取得的前提并非表现代理，即便不存在表现代理，但第三人仍然可能因为其他原因而构成善意取得。

作者：王琼