谭律师之生活法律难题100问（四十八）

（四十八）登记有抵押的房产你敢买吗？

法律解答：

二手房买卖中，有抵押的房子可以交易吗？现实生活中，这样交易的房子还是不占少数的。如果是银行贷款所做的抵押，风险相对来说小很多。一般这种二手房交易中，买卖双方约定，买方支付首付款后卖方解除抵押手续，双方再办理接下来的交易手续。只要事先没有隐瞒，双方之后产生争议的可能性相对较小。

但是如果卖方有非银行的抵押呢？这种交易的可靠性可能完全建立在卖方的自觉上了。比如买方交了偿还抵押的首付款，而卖方没有去还贷呢？有抵押的房产是过不了户的，过不了户的房子相当于不是你的房子。而出现这种情况的卖家，一般经济状况绝对是堪忧的，首付款也十有八九的拿不回来。最后没买到房子还损失首付款，当然如果抵押的数额不大，通过执行房产也有可能会追回部分首付款。但个中风险大家可以体会下。建议一定要买这种房子的，可以让卖家请抵押权人出面，只要抵押权人同意，后面的麻烦也就迎刃而解了。

还有种情况是卖方隐瞒抵押情况，这时候破解的方法就是买方在购房之前一定要去当地房管部门查询下房屋的抵押状况，这个事项一般是中介的义务，如果中介未主动查询，基本也能说明中介不专业不靠谱。建议换中介吧。如果事先没想到还是买到了有抵押的房产，且卖家无能力偿还抵押款项，只能根据具体情况具体分析再想具体对策了。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

栏目介绍：

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2020．4．9--End