2020年新春伊始，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，各地疫情防控措施不断升级。很多商家、工厂等不能如期复工，特别是酒店、餐饮、住宿、零售、旅游业等受到了很大程度的影响。这种情况下，为了共度时艰，全国已经有多家企业(如万达、龙湖、红星美凯龙等)主动宣布减免租金，有地方政府(如苏州)发布优惠政策，对承租国有资产类经营用房的中小企业减免租金，并鼓励房东为承租人减免租金，部分行业协会也纷纷出具倡议书，倡导业主或房东主动为企业、商户、承租人减租免租，维持租赁行业的良性正常运转。
在此，我想和大家探讨的是，在事先没有约定、房东没有主动提出减免房租的情况下，承租人能否向出租人申请或主张减免疫情期间的租金?具体应该怎么做?那我们一起来看看吧。
一、申请减免房租可以吗，有法律依据吗?
承租人要求减免疫情期间租金，实质上是基于新冠肺炎疫情这一客观情况，要求变更合同关于租金支付的约定，或者说要求免除部分支付租金的责任。
前一种主张可能的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”(以下简称“情势变更制度”)。
后一种主张可能的法律依据是《合同法》关于不可抗力的规定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”(以下简称“不可抗力制度”)。
那么，承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢?我们认为，此次新冠肺炎突如其来，在形式上符合“不能预见”、“不能避免”，但是对合同履行的影响存在差异，因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度，而参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号，2013年4月8日失效)，根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理(之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准出具有效规定，以此为准)。
此外，我们注意到，2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定，有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定，如北京市人民政府在京政发〔2003〕14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定，可予以持续关注。
二、减免租金如何说出口?
与出租人协商免除停用或停业期间的租金、降低疫情防控期间的租金，各类承租人的说辞可以区别对待：
(1)针对影剧院、歌舞娱乐场所、网吧、浴室、餐饮等，因启动突发公共卫生事件一级响应，而必须全面停止营业的行业承租人，可以就本次疫情属于不可抗力出现的情况下，已导致合同目的无法正常实现，结合租期的长短等综合因素，提出租金减免、延长租期或解除租赁合同等主张。
(2)针对非必须停止营业的行业，如宾馆、商超或租用厂房的生产制造类企业承租人，虽然不足以认定为因疫情导致合同无法履行，但可以视影响程度，适用以上所述情势变更制度的情形，基于公平原则，提出租金减免、延长租期或解除协议等主张。
(3)针对非经营性居住用房的承租人，如承租人春节回老家过年，因疫情延长春节假期、迟延复工或因疫情防控措施导致无法如期回到住处，考虑到迟延复工、疫情防控等不可抗力情形，且并未实际使用房屋，在此期间，承租人可以以此提出适当减免租金、延长租期，或根据情况，提出解除合同。
其次，特别针对经营性承租人，可以表示疫情即使结束了，但大家的信心和市场恢复需要更多的时间，业绩必将在一定时期内难以增长，从公平和共赢的角度应考虑降低租金水平。
第三，可以提出万达、龙湖、红星美凯龙等商管机构公开减免租金的例子，为社会做出了表率，同时，有些政府和行业协会也鼓励和倡议出租人减免租金，共克时艰，希望房东可以学习或考量之类。
当然，为使向房东提出减免房租的申请或主张得到良好效果，各类承租人应尽可能结合自身情况提出合情合理的事由和充分的依据，并在达成一致意见后及时签订补充协议或相关书面约定，以防事后反悔不认情形发生。
三、减免租金要求被拒绝了怎么办?
房屋出租人同样面临疫情带来的各种风险，可能存在减免租金要求被拒的情形。如果协商被拒，承租人采取的法律措施可以有：
首先，向出租人送达书面的不可抗力告知函，通知出租人企业因政府采取的强制措施而被迫关门营业的事实，阐明自己的经营压力，明确要求减免一定期间的租金，降低租金水平。
其次，与房屋所在地政府沟通，期待政府或行业协会出面协调，协调降低租金，降低税费或给予补贴，共度经营难关。
最后，承租人争取权益的过程中注意收集保留各方面的证据，包括往来函件、出租人承诺、政府协调记录等等，有理有据地维护权益，关键时刻可以借助发挥律师力量，通过法律途径维护自己的合法权益。
实际上，司法实践中不论是适用不可抗力制度还是情势变更制度都是非常谨慎的。因此，如果您正在或即将因新冠肺炎疫情而履约困难或无法履约，我们建议您先尽量通过平等协商的方式解决问题，同时需要保留相关证据(如封锁交通、限制交易、停止营业的行政措施公告、相关部门出具的与不可抗力相关的事实性证明等)并及时采取有效措施减少损失，以应对之后不得已为之的诉讼或仲裁。
面对突如其来的新冠肺炎疫情，我们国家正在以举国之力与之抗衡，愿大家都能本着互谅互让、诚实信用和公平的原则，和平友好地解决矛盾、纠纷，共度时艰!