【基本事实】
原审法院查明：2012年5月16日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告王某购买了被告某房地产开发公司位于金阳光如意城第5号楼1单元1214室，建筑面积为127.58平方米，每平方米单价为2670元，总房款340639元。合同约定：买受人于2012年5月16日付清首付款170639元，余款170000元于60日内一次性转入公司账户。买受人如未按合同规定的时间付款：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当于2012年12月31日前将具备商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的：（1）逾期不超过30日，自2012年12月31日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自2012年12月31日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向出卖人支付已交房款万分之三的违约金。后原、被告又签订《补充协议》约定买受人王某于2012年7月5日付清310639元，余款27970元在2013年10月29日前提取公积金支付。原告王某于2012年5月16日交房款170639元，2012年7月4日交房款140000元，2013年10月21日交房款27970元。被告于2013年4月9日在《海东时报》发布公告通知原告于2013年8月31日携带相关手续前来办理交房手续。原告于2013年9月28日办理了房屋交接手续。原审法院判决被告某房地产开发公司于本判决生效之日起10日内给付原告王某逾期交房违约金24684.6元。
某房地产开发公司不服提起上诉称，被上诉人王某未依据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式和期限向上诉人支付房款，被上诉人已构成违约。且上诉人迟延交付房屋是由于当地政府政策变化所致，《商品房买卖合同》第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：因政府计划及政策变化或买受人款项未能及时到位致使合同约定的交付时限顺延。根据上述合同约定，上诉人有权顺延向被上诉人交付房屋，不构成违约，不应承担违约责任。另即使认定上诉方违约，以2012年5月16日交房款170639元，2012年7月4日交房款140000元，合计310639元计算违约金，则违约金应是22645.5元，而非判决中以房价总款340639元计算违约金24684.6元。被上诉人王某辩称，第三笔付款27970元是在交钥匙之前从银行直接转账给上诉人公司账户，因此上诉人应当承担逾期交房的违约金。
【争议焦点】
1、被上诉人王某是否违约？
2、上诉人某房地产开发公司是否存在违约？
3、如果认定上诉人违约，则上诉人应向被上诉人王某支付的违约金的计算
【法院判决】
将一审法院判决书内容“被告某房地产开发公司于本判决生效之日起10日内给付原告王某逾期交房违约金24684.6元。”变更为“被告某房地产开发公司于本判决生效之日起10日内给付原告王某逾期交房违约金22645.5元。”
【律师评析】
1、本案上诉人王某于2012年5月16日交房款170639元，2012年7月4日交房款140000元，2013年10月21日交房款27970元，完全符合上诉人与被上诉人事后另行签订的《补充协议》中的“买受人王某于2012年7月5日付清310639元，余款27970元在2013年10月29日前提取公积金支付”的约定。所以被上诉人王某不存在违约行为，上诉人主张被上诉人王某未依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式和期限支付房款构成违约的抗辩不成立。
2、上诉人某房地产开发公司与被上诉人王某签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，合法有效。被上诉人王某按补充协议约定的期限交清了房款340639元，由于住户较多，上诉人2013年4月9日在《海东时报》发布公告通知被上诉人王某于2013年8月31日办理交房交接手续的做法合情理，应予认可，双方于2013年9月28日才办理了房屋交接手续。2013年8月31日后住户逾期办理房屋交接手续应有正当理由，否则逾期交房的后果应由住户承担，因此2013年8月31日应视为上诉人某房地产开发公司的交房日期，但相较于《商品房买卖合同》约定的交房日期2012年12月31日，上诉人系迟延履行，构成违约。
3、被上诉人王某于2012年5月16日交房款170639元，2012年7月4日交房款140000元，2013年10月21日交房款27970元。本案中2013年8月31日视为上诉人的交房日期，与于《商品房买卖合同》约定的交房日期2012年12月31日迟延了243天，且2013年8月31日前被上诉人已交房款为310639元。根据《商品房买卖合同》的约定：交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自2012年12月31日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向出卖人支付已交房款万分之三的违约金。所以违约金为310639×3‰×243=22645.5元。
