律师观点分析
原告（反诉被告）卫某、王某与被告（反诉原告）杨某、王学某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卫某及二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郭晓军、崔张强，被告（反诉原告）杨某、王学某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卫某、王某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告立即向原告支付涉案购房尾款50000元；2.请求依法判令二被告立即向原告支付房屋违约金，按5150000元的万分之五，从2022年3月2日起计算至实际还清之日止，暂计违约金为23175元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二原告于2021年10月24日经北京链家置地房地产经纪有限公司与二被告签订房屋买卖业务签订文件合订本，该合订本包括《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及补充协议等相关文件，该合订本规定二被告购买二原告坐落于昌平区北七家镇602房屋，成交总价款为515万元。2021年10月24日二被告按照合同约定支付二原告定金10万元。2022年1月15日双方在链家公司的见证下办理了物业更名手续，移交了该房屋房门钥匙，完成了房屋交接。同日二被告支付首付款385万元。2022年1月19日二被告支付二原告10万元，2022年2月11日二被告通过个人公积金贷款支付二原告房款105万元，截止起诉日二被告总共支付二原告510万元房款，还欠房屋尾款5万元迟迟不予支付。房屋过户时间是2022年1月14日，已经办理完毕过户手续，完成物权转移登记。2022年1月15日双方在中介在场的情况下进行了户籍查询，办理了物业交割更名，并完成了房屋钥匙交接手续，已经实际交付完毕涉案房屋。二原告与链家公司多次向二被告催要房屋尾款，但二被告总以各种借口和理由推脱不予支付。二原告无奈，为维护正当权益，依据《中华人民共和国民法典》及其他相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
杨某、王学某辩称，1.原告方应当于2022年2月12日交房，但实际于3月3日交房，延期交房19日已经构成违约，原告应当向被告支付违约金48925元。原告主张2022年1月19日办理物业更名手续便完成了交接，根据民法典的规定，不动产物权自不动产登记时发生效力，我方认为物业更名手续并不能认定房屋物权已经交给被告，2022年1月19日原告将钥匙交给被告，但是涉案房屋内仍然留有原告方的物品，也是基于此被告对该房屋并未享有实际的控制权，直到3月3日才完全的将涉案房屋交付给被告，这也是经过物业确认的，原告的该行为构成延期交房，根据双方合同约定卖方逾期交房超过15日卖方又不解除合同的应该支付违约金48925元，计算方法是房屋总价款乘以万分之五乘以19日。2.涉案房屋交付时的现状与双方签订房屋买卖合同时的现状严重不符，双方在签订合同时房屋整洁、设施完整，没有遭到破坏，我方反复与中介沟通，房价款是包括屋内设施设备的，被告也是基于此才签订的合同，而在交接的时候被告发现原告对房屋内设施、地板等进行了恶意拆除破坏，与双方签订合同时的现状严重不符，说明对合同标的进行了实质性的变更，被告需要另行出资装修才能达到入住条件，原告的上述行为导致被告加重了租房及装修的成本，这些都是应该由原告来承担。基于以上两点，原告的各项诉讼请求均没有法律依据，应予以驳回。另我方提起反诉，要求原告支付违约金48925元，及因其违约行为导致我方租房、装修损失20000元，诉讼费由原告承担。
杨某、王学某向本院提出反诉请求：1.依法判决被反诉人立即支付违约金48925元及自2022年3月4日起至付清之日止的利息，以48925元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计息；2.依法判决被反诉人补偿反诉人20000元装修及房租费用；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2021年10月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关文件。合同约定，房屋总价款为5150000元，被反诉人应于2022年2月12日交房。合同签订后，被反诉人实际于3月3日交付房屋，延迟19日交房。根据合同约定，延迟交房超过15日，按照合同规定，被反诉人应按合同成交总价万分之五计算每日的违约金，共计48925元。涉案房屋在交接前整洁、设备齐全，可以直接入住，基于此，反诉人才决定购买该房屋，与被反诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后、房屋交接前，案涉房屋设施已被恶意拆除，需另行出资装修恢复才能达到入住条件。被反诉人的行为直接导致反诉人至今需租房度日，不但与合同签订时的房屋状态不符，还增加了被告方的租房成本和装修成本。根据双方签订的补充协议约定，物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，共计20000元。反诉人认为合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，被反诉人违约履行义务，应当对违约行为承担违约责任，望法庭本着维护诚实信用和公平公正的原则，支持反诉人的诉讼请求。
卫某、杨某针对反诉辩称，1.关于反诉人主张的房屋交付日期与事实不符，实际上与2021年1月15日原告已经将房屋交付给反诉人，并将房屋钥匙交给反诉人，同时进行了物业交割更名，该客观事实在上次庭审时经过房产中介证人予以证明，并且上次庭审时反诉人本人已对1月15日交付房屋钥匙交付房屋是认可的；2.关于房屋交付整洁状况，被反诉人的意见是本案属于房屋买卖合同，合同中没有明确约定家具家电包含在交付标的中，被反诉人的观点在第一庭审中房产中介证人也予以确认，所以我方认为反诉人所主张的房屋交付的整洁状况争议不存在；3.关于反诉人提到的补偿装修和房租费用，合同附件1中明确注明不包括窗帘、床、热水器等家具，同时在合同签订前与签订后，反诉人也多次口头和微信与被反诉人及中介链家公司申明，反诉人要重新装修，同意被反诉人拆除。我不同意反诉人的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2021年10月24日卫某、王某（出卖人、甲方）与杨某、王学某（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将坐落于北京市昌平区北七家镇602房屋（以下简称“涉案房屋”）以5150000元的价格出售给买受人；该房屋成交价格为1750000元，家具、家电、装饰装修和配套设施作价3400000元，上述价款一并支付给出卖人；出卖人于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后1日内将该房屋交付给买受人；逾期交房在15日以内，出卖人按日计算向买受人支付成交总价万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过15日，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款在15日内，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同附件中关于房屋装修、家具、电器用品情况除机顶盒外，其余载明均为×。
同日，双方签订《补充协议》，约定应于2022年3月15日前办理不动产转移登记手续，乙方留存50000元作为物业交割保证金，可抵扣物业交割日前甲方所负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
合同签订后，杨某、王学某已支付购房款5150000元中的5100000元，现尚有50000元未支付。2022年1月7日，王学某问中介公司工作人员曹恩惠“冰箱和床他们都不搬走了吗”，曹恩惠回“嗯”。2022年1月14日，涉案房屋办理了产权转移登记手续。2022年1月15日，卫某、王某将涉案房屋密码告知杨某、王学某，但尚有部分个人物品留存于涉案房屋内。当日双方办理了部分物业交割手续，结清了物业费和供暖费。当日，杨某就家具家电等被搬空一事向曹恩惠提出异议，曹恩惠称“他们直接就给清空了，要不就按照正常腾房算吧，不过当时说的是啥也不让他们留，动作有点快”，杨某称“我介意的不是他拆，是他把房子拆成什么样了，拆也拆的干净，能让人看过眼吧”“我真的想要他那些东西吗？想要我当时就会说了，他还能说不同意吗”“我不要他的东西，那些破烂我自己装修也会都换掉，可是最正常的身为一个人类，得做到当个人最起码的礼貌，把一个干净整洁的房子给我”。根据杨某、王学某举证的视频，房屋交付时存在地面散落垃圾物品，卫生间内水管未固定在墙上等问题。
2022年2月26日，卫某称2月28日去取东西，询问杨某、王学某是否方便，经协商双方确定将时间定在2022年3月2日。后卫某、王某于2022年3月2日将存放与涉案房屋内的物品搬走，曹恩惠称新业主需要转给老业主物业保证金50000元和322元，王学某询问交房按照哪天算的，曹恩惠称今天算的，王学某称按照3月2日算可以，要求曹恩惠发送费用明细，并称“交房按照2022年3月2日算，你和原房主定好就行，所有费用按照合同要求都算清楚”。2022年3月3日双方结清了燃气费。
本案审理过程中，曹恩惠出庭作证，称：1.房款分为两部分是因过户指导价是1750000元，超出的部分在合同中都写为装饰装修等，这是交易习惯；2.2022年1月15日房屋内的设施都已经搬走，属于空房状态；3.买受人在签合同时提过要重新装修，所以东西都不留下；4.出卖人在阁楼存放的杂物是经过买受人同意的，2月12日，买受人要求出卖人将东西搬走，出卖人称搬不了，双方商量好同意暂存。
上述事实，有《房屋买卖业务签订文件合订本》、手机银行转账记录截图、微信聊天记录、视频光盘、照片、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。根据双方合同的约定，乙方留存50000元作为物业交割保证金，可抵扣物业交割日前甲方所负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方，涉案房屋于2022年1月14日办理产权转移登记手续，卫某、王某于2022年1月15日将涉案房屋的密码告知杨某、王学某，并办理了物业交割更名手续，应当认定自2022年1月15日起，涉案房屋处于杨某、王学某的控制之下。2022年3月2日卫某、王某将存放的涉案房屋阁楼的个人物品取走，2022年3月3日结清燃气费，至此，双方的物业交割手续已经全部完成，杨某、王学某应将50000元支付给卫某、王某。
关于杨某、王学某提出的违约金、利息和补偿损失的诉讼请求，根据庭审查明的事实及前述分析，2022年1月15日其涉案房屋处于杨某、王学某的控制之下，且双方就卫某、王某将部分物品暂存于涉案房屋是达成过一致意见的，因此，卫某、王某不存在延迟交付房屋的行为，因此杨某、王学某提出的关于违约金的主张本院不予支持。同时，双方合同附件中关于房屋装修、家具、电器用品情况除机顶盒外，其余载明均为×，即房屋买卖合同的标的是不包含家具、家电、装修的，双方在磋商合同的过程中和房屋交付之后，杨某表示“不要他的东西”，杨某、王学某亦未举证证明出卖人未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失的金额，因此其对杨某、王学某的反诉请求本院不予支持。
关于卫某、王某提出的关于违约金的诉讼请求，虽然在合同中未约定交付的标的包括家具、家电和装饰装修，但在腾退交接房屋的过程中应本着善意，向买受方交付干净整洁的房屋，而从杨某、王学某举证的证据来看，卫某、王某交付的房屋并不符合一般认知中干净整洁的标准，双方在合同履行的过程中因交付标准、存放物品等原因产生矛盾导致合同未能按照约定顺利履行完毕，并非是买受方一方的原因所致，故对该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、五百七十九条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十三条之规定，判决如下：
杨某、王学某于本判决生效之日起七日内支付卫某、王某购房尾款50000元；
驳回卫某、王某的其他诉讼请求；
驳回杨某、王学某的反诉请求
