内容摘要：本期内容主要包括商铺基本情况的审查、影响营业执照取得的情形、转租问题、签订租赁合同的注意事项四大部分。
李某打算租一间商铺开奶茶店，但却不知道在租赁过程中会遇到哪些风险。因此律师为其整理了商铺租赁相关的风险及防范措施。如果你也有同样的困惑，那就认真阅读这篇文章吧！
商铺基本情况的审查
1、对所承租商铺进行产权调查。要求产权人提供房产证或房管局出具的相关证明材料并进行核实，确认房屋类型为商业用房、土地用途为非住宅性质。否则，李某将存在无法办理营业执照及非法使用房屋的风险。
2、承租的商铺在出租前是否已设立抵押权或已被人民法院依法查封或为破产财产的。若承租的商铺在出租前已设立抵押或已被法院查封或为破产财产的，则不适用“买卖不破租赁”原则，承租具有上述情形的商铺李某将面临无法继续履行租赁合同的风险，导致奶茶店无法正常经营。
3、商铺是否存在其他租赁备案登记情况。直接影响李某所签租赁合同的登记备案及营业执照的办理。
哪些情况会影响李某取得营业执照呢？
李某承租商铺后要经营奶茶店就必须取得营业执照，但实践中经常会出现无法办理营业执照的情况。那么哪些情况会影响营业执照的取得呢？
1、房屋类型为非商业类型或土地用途为非商业用途的；
2、该商铺上已注册了营业执照，而导致无法再次注册新的营业执照的；
3、该商铺上有其他租赁备案登记的，李某无法办理租赁备案登记，导致不能及时办理营业执照；
4、从事特种经营行业的，须取得相关部门许可证件后方可取得营业执照；
5、出租人提供的材料缺失或不符合要求导致无法注册营业执照。
转租问题
若李某打算承租“二手房东”转租的商铺，那么他将面临哪些风险呢？又该注意哪些问题呢？
李某可能面临的转租风险
1、转租未经出租人同意的风险。
（1）未经出租人同意的，转租合同无效，房屋出租人可以解除房屋租赁合同并要求返还房屋。
（2）出租人有权要求李某（次承租人）对商铺的装修进行拆除并恢复原貌，不能回复原貌的李某还应当承担损害赔偿责任。而李某的损失只能向“二手房东”（承租人）主张权利，李某向“二手房东”交付的租金、商铺转让费只能向“二手房东”索要，不能要求出租人归还。
2、转租经出租人同意的风险。“二手房东”拖欠租金，出租人请求解除合同时，李某可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。李某代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向”二手房东“追偿。但如果李某无法支付“二手房东”欠付的租金和违约金的，出租人则有权解除合同。
3、挽回损失的风险。如出现上述情况，虽然李某有权向“二手房东”进行追偿，但实践中“二手房东“跑路的情况比比皆是，李某很可能无法挽回损失。
注意事项
1、尽可能不要通过“二手房东”租赁商铺；
2、转租必须经出租人书面同意，最好是签订三方协议，并要求“二手房东”及出租人提供身份信息及产权相关资料；
3、转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限，但另有约定的除外;
4、转租合同随原租赁合同的变更、解除或终止而变更、解除或者终止；
5、李某作为次承租人应重点审查转租合同中自己所享有权利在原租赁合同中是否有也有约定（特别是装修权、转租权等重要条款）。
那么李某在签订租赁合同时要注意哪些问题呢？
1、租期超过六个月的，应当订立书面合同；
2、明确约定房屋的基本信息（产权人、地址、面积、房屋类型、土地用途等情况）及房屋用途（商业）；
3、租赁期限的约定最长不得超过20年，具体租赁期限要根据奶茶店的规划及发展前景合理约定。若李某认为奶茶店发展前景一片大好打算约定较长的租期，但又担心奶茶店亏损，则可以在合同中约定转租或退租条款；若李某为保险起见打算约定较短的租期，但又担心奶茶店生意火爆后出租人不愿继续出租或租给他人，则可以在合同中约定自动续租的条件及优先租赁权；
4、明确约定租金的支付金额、支付周期、支付时间、支付方式及税费的承担，保证金（押金）金额、支付时间、支付方式、退还时间（建议退房当日退还保证金，即“一手退钱一手退房”）；
5、水费、电费、物业费等费用的单价、支付周期、支付方式及特殊情况应明确约定。其中水、电、电话线、网线等有特殊需求的应在合同中明确，因此增加的费用承担主体也应一并约定。
6、李某经营奶茶店必须办理营业执照，合同中应约定出租人的协助义务（如：提供办理营业执照的相关资料等）及因出租人原因导致李某不能办理或延迟办理营业执照的违约责任（建议明确约定违约金数额）；
7、免租期的约定。在签订租赁合同时须明确约定免租期的起止时间及免除支付的具体费用（一般是装修期间免租），免除的费用一般只包括租金，水费、电费等费用一般由实际使用者根据使用情况承担。
8．装修。商铺的装修往往花费金额较大，在合同中应明确约定出租人是否同意李某对商铺进行装修（包括装修图纸或方案设计等），并明确合同解除或终止后装修和添附物的归属及处理方式（拆除、折价抵扣给出租人等）；
9．转租。李某在经营奶茶店的过程中可能会出现亏损或无法继续经营的情况，因此在租赁合同中约定转租权就显得尤为重要；
10．出租人在租赁期间出卖该商铺怎么办？
（1）根据《合同法》的规定，出租人在租赁期间出售该商铺时，承租人享有同等条件下的优先购买权；
（2）根据“买卖不破租赁“的原则，商铺出售后，新的业主应当继续履行租赁合同，否则，就要承担租赁合同中的违约责任。
11、租赁合同签订人必须是全部产权人，以规避租赁合同无效的风险。
提示：在承租商铺前一定要了解商铺所在区域内的政府规划情况（拆迁等），与奶茶店经营有关的政策及该商铺所在区域内的人流量、消费群体、消费能力等市场环境。
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