这年头债权人日子不好过，遇到缺少诚信的债务人，催收屡屡没有回应，只能通过司法途径追究债务人的责任，赢了官司之后又面临着债务人逃避执行，执行不到财产的尴尬局面，更加糟心的是债务人名下有财产，眼看着财产将被执行，又有案外人跳出来主张权利，提出执行异议阻止执行，真是太难了。

今年夏天，我们接受申请执行人的委托帮他提起执行异议之诉，争取能胜诉后顺利执行房产，一审失败后，坚持上诉，终于在上周我们收到这份来之不易的执行异议之诉的终审判决书，法院判决继续执行房产。

执行程序中的执行异议与执行异议之诉

执行异议，是指执行过程中，案外人对执行标的主张自己的权利所提出的不同意见。执行程序开始后，如果案外人（执行程序以外的人）认为所执行的标的自己有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，可以向法院提出执行异议。目的在于保护案件人的合法权益，同时可以纠正已经生效执行文书的错误。执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。执行异议之诉是执行救济的重要途径之一。执行法律关系纷繁复杂，执行中合法权益遭受侵害的情形在所难免，救济与侵害理应相伴相随。案外人异议之诉作为一种执行救济，是执行法律体系中不可或缺的内容。

在执行异议与执行异议之诉中，案外人多以自己享有实体权利为由，提出中止执行的请求，一般以所有权人的身份提出异议的居多，也有以期待物权为由提出执行异议申请的情况，本文案例所介绍就是房屋买受人的期待物权与金钱债权（设有抵押权）发生冲突时，是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以及如何判断申请执行人是否满足第二十八条规定的具体情形。

01  案情介绍

（一）原告（执行异议人）与第三人（被执行人）之间的民间借贷纠纷事实

马某（原告/抵押权人）与沈某、瞿某宏、瞿某君、董某熙（第三人/抵押人）民间借贷纠纷一案，经（2018）沪0101民初1234号民事调解书（以下简称“1234号调解书”）确认，沈某、瞿某宏、瞿某君、董某熙应向马某履行归还借款等义务，上述调解协议到期后，由于第三人沈某、瞿某宏、 瞿某君、董某熙未能按约履行，原告向本院申请执行。

（二）被告（执行申请人）与第三人（被执行人）之间的房产确权纠纷事实

2006年10月28日，倪某瑾（被告/买受人）与沈某、瞿某宏（第三人/抵押人）签署《“银行贷款转移”及“最终产权变更”协议》, 上述协议载明，第三人瞿某宏、沈某曾将系争房屋作为房产抵押向上海银行贷款，因无力偿还本金和贷息，失去信用，面临上海银行起诉和黄浦区人民法院执行。经第三人瞿某宏、沈某与被告商量协调，达成如下协议：1、由被告购买系争房屋，由于经济上不能一次能还清贷款，故采用由被告以第三人瞿某宏、沈某名义还贷，还清之时，则是第三人瞿某宏、沈某产权丧失之时；2、因被告购买系争房屋，目的为结婚用房，故在同意银行贷款转移之时必须是空心房；3、第三人瞿某宏、沈某必须在被告正式向银行还贷之前，负责把系争房屋同住人的户口迁出和搬出及安置；4、被告确认户口已完成迁出后，立即以第三人瞿某宏、沈某的名义，用第三人瞿某宏、沈某的贷款银行卡归还上海银行每月已欠款。人员搬出后按月还贷；5、为“最终产权的变更”考虑，每次被告归还银行贷款之时由第三人瞿某宏、沈某出具借条为凭，借条上明确表示借款之用途；6、由于双方银行还贷转移的最终标的是产权的变更，故被告还贷之日，第三人瞿某宏、沈某必须将产权证、抵押借款合同、还贷银行等原始文件交给被告妥善保管；7、被告还清贷款，第三人瞿某宏、沈某则自动失去产权，并立即和被告一起到上海市房屋交易中心变更产权。第三人瞿某宏、沈某在上述协议中申明，“兹有我们二人无力偿还向上海银行将西藏南路XXXX弄X号XXX室作房产抵押贷款，经和家庭成员商量，决定由倪某瑾以我们名义还贷，最终我们把产权变更为倪某瑾所拥有，而决不是倪某瑾乘人之危的操作，而是通过多次考虑、商量后再决定的，是从亲情上考虑，否则就挂牌买房和法院执行拍卖。所以从倪某瑾一开始以我们名义还贷起，我们二人就已经丧失了产权。我们能保证在以后的日子里承诺自己的诺言，不受市场的波动决不反悔, 这间房子从倪某瑾替我们还贷起，铁定属于倪某瑾所拥有。”另，被告支付了 50, 000元补偿款，除被告一户及案外人沈X外的在册户籍人员亦陆续将户籍迁出涉案房屋，另《附加协议》还载明，兹因第三人瞿某宏、沈某已完成涉案房屋内其他居住人员户籍迁出事项，被告从亲情方面考虑同意支付第三人瞿某宏、沈某50,000元整，以资第三人瞿某宏、沈某先期各项费用。上述协议签订后，第三人瞿某宏、沈某将系争房屋产证原件交由被告保管。系争房屋亦交由被告居住使用至今，被告则按上述协议的约定代第三人瞿某宏、沈某归还银行贷款。因被告欲提前还款，并办理系争房屋的过户登记手续而要求第三人瞿某宏、沈某协助，第三人瞿某宏、沈某未同意，被告遂于2017年5月15日向本院起诉。本院于2018年5月30日出具（2017）沪0101民初56789号民事判决书（以下简称“56789号判决书”），认为马某所设定的抵押权，是瞿某宏、沈某违法诚实信用原则的行为所导致，理应由瞿某宏、沈某自行涤除，由于该抵押权可以通过瞿某宏、沈某自行涤除以及其他方式涤除，法律上以及事实上存在履行的可能，倪某瑾亦表示愿意承担相应的风险，故倪某瑾要求由瞿某宏、沈某自行涤除抵押权的意见，术院予以支持。并判决，1、瞿某宏、沈某应于判决生效之日起十五内涤除马某在上海市黄浦区西藏南路XXXX弄X号XXX室房屋上设立的抵押权，并办理抵押权注销手续。2、倪某瑾应于上述第一项履行完毕之日起十五内日代瞿某宏、沈某归还瞿某宏、沈某与上海银行签订的《个人住房抵押借款合同》的借款本金及利息，瞿某宏、沈某应配合办理上述借款的结清手续，在取得结清证明后涤除上海银行在上海市黄浦区西藏南路XXXX弄X号XXX室房屋上设立的抵押权，并办理抵押权注销手续；3、瞿某宏、沈某应在上述第一、 二项履行完毕后的十五日内配合倪某瑾将上海市黄浦区西藏南路XXXX弄X号XXX室房屋产权过户登记至倪某瑾名下。

（三）执行异议经过

在本案原告申请民间借贷纠纷案件的强制执行过程中，倪某瑾（被告/买受人）向本院提出案外人执行异议，法院出具执行裁定书裁定：

法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

就本案而言，案外人倪某瑾在本院对案涉房屋查封前已签订《“银行贷款转移”及“房产权最终变更”协议书》，即房屋买卖合同。在法院对案涉房屋查封前案外人倪某瑾已合法占有、使用案涉房屋，并按照合同约定支付部分价款。案外人倪某瑾一直未办理案涉房屋过户登记，是因为案涉房屋的抵押贷款未还请，并非案外人自身过错所致。现案外人自愿按照本院（2017）沪0101民初56789号民事判决书内容履行，依法可予准许。至于申请执行人马某所设定的抵押权，根据本院（2017）沪0101民初56789号民事判决书确认的事实，系被执行人瞿某宏、沈某违反诚实信用原则的行为所导致，对案外人倪某瑾无法律上的约束力，案外人已具备无过错买受人物权期待权保护的要件。故对案外人的异议请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对上海市黄浦区西藏南路XXXX弄X号XXX室房屋的执行。 

02 执行异议之诉两审庭审经过

原告不服上述裁定，遂提起本案诉讼即执行异议之诉。

（一）一审判决结果

一审法院认为，被告与第三人沈某、瞿某宏于2006年10月28日签订《“银行贷款转移”及“最终产权变更”协议》合法有效，双方均应依约履行。被告欲提前还款，并办理系争房屋的过户登记手续，遭第三人瞿某宏、沈某拒绝后，被告于2017年5月15日向本院起诉。本院则于2018年5 月30日以（2017）沪0101民初56789号民事判决书予以判决，第三人瞿某宏、沈某涤除相关抵押后，配合被告办理系争房屋的产权过户登记手续，故第三人瞿某宏、沈某应按本院生效的判决履行其义务。第三人瞿某宏、沈某在将系争房屋的产权证原件交付被告后，通过挂失办理了系争房屋的新的产权证，并擅自将系争房屋作为第三人向原告借款的抵押，办理了抵押登记手续，同时也没有告知原告系争房屋的买卖状况， 显然系违反诚实信用原则的行为，应当承担相应的法律责任。至于原告在系争房屋上所设定的抵押权，该抵押权设定的时间晚于《“银行贷款转移”及“房产权最终变更”协议书》签订的时间，被告当时也不知道上述抵押权的设定，且本院（2017）沪0101民初56789号民事判决书亦确定上述抵押权的设定是第三人瞿某宏、沈某违法诚实信用原则的行为所导致，理应由第三人瞿某宏、沈某自行涤除，并判决第三人瞿某宏、沈某应于判决生效之日起十五内涤除马某在系争房屋上设立的抵押权，并办理抵押权注销手续，故原告在系争房屋上所设定的抵押权对被告并没有法律上的约束力。鉴于被告在本院查封之前即已与第三人瞿某宏、沈某签订了合法有效的《“银行贷款转移”及“最终产权变更”协议》，实际居住使用系争房屋至今，且对于系争房屋未能办理过户手续不存在过错，被告享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，判决驳回原告马某的诉讼请求。

（二）二审判决结果

二审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的内容为倪某瑾对系争房产主张的实体权利能否排除一审法院对该房产的强制执行。首先，（2017）沪0101民初56789号民事判决书虽认定沈某、瞿某宏将系争房产抵押给马某的行为违反诚实信用原则，但未否定该抵押权的合法性，也未认定马某对此存在过错，故马某对系争房产享有的抵押权合法有效，应受法律保护。其次，沈某、瞿某宏在无法偿还系争房产上设定的按揭贷款、该房产面临被司法拍卖的情况下，出于亲情考虑，与倪某瑾签署协议书。但该协议书的内容并不具备房屋买卖合同的基本要件，倪某瑾也未按该协议书的约定还清银行贷款，故本院无法认定倪某瑾与沈某、瞿某宏之间就系争房产存在房屋买卖关系。再次，在（2017）沪0101 民初56789号案审理过程中，倪某瑾要求沈某、瞿某宏自行涤除马某在系争房产上设定的抵押权，并向一审法院承诺愿意承担沈某、瞿某宏不履行所造成的无法办理产权变更登记的法律风险。一审法院据此判决沈某、瞿某宏涤除上述抵押权并办理抵押权注销手续，该项主文系之后二项判决主文得以履行的前提。在上述第一项判决主文尚未履行的情况下，倪某瑾并不享有系争房产的物权期待权。综上，倪某瑾对系争房产主张的实体权利不足以排除一审法院的执行，马某的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认为马某对系争房产设定的抵押权对倪某瑾没有法律上的约束力，倪某瑾对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，据此判决驳回马某的诉讼请求不当，应予纠正。判决如下：

一、撤销上海市黄浦区人民法院（2019）沪0101民初13579号民事判决；

二、准许执行上海市黄浦区西藏南路XXXX弄X号XXX室房地产。

本案经两审法院审理后，最终认定申请执行人不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的四个条件，即不享有该规定下的期待物权，当然不能抵抗善意的抵押权人，因此在本案中，无法阻止房产的执行。给我们带来的启发是，在不动产买卖过程中要签署规范的房屋买卖合同，能够办理产权变更登记的要及时办理产权变更登记，以免房产被产权登记人处分后，遭受损失。

另外，可以思考一下，有抵押的金钱债权是否适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条，第二十八条规定的是普通金钱债权不能抵抗物权期待权，而有抵押权的金钱债权，并非一般金钱债权，而是物权+金钱债权的组合，是否适用该条规定呢？

笔者认为本案执行异议申请人即便拥有物权期待权，也不适用第二十八条规定，第二十八条的规定应当仅限于未设定抵押权的一般债权在申请执行的过程中查封诉争房产，享有物权期待权的买受人可以据此规定提出执行异议，中止执行，而合法设立的抵押权人申请执行的，应当适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。