一、裁判要旨
商品房出卖人逾期交付房屋，且项目停工短期内无交付可能性，致使合同目的无法实现时，买受人可主张解除商品房买卖合同。同时，为统一解决争议，保证裁判一致性，法院应支持买受人的请求一并解除关联的商品房担保贷款合同。
合同解除后，法律后果的确定应综合考虑贷款购房的商业特性、合同主体缔约地位及权利义务平衡因素。由商品房出卖人承担返还已收受的购房款本金、已支付的贷款本息以及赔偿相关损失的义务，避免购房人承担不合理风险。
二、案情简介
原告陆某某、张某千与被告盐城融某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买盐城市某小区房屋一套，总价款1183680元。合同约定：原告支付首付款433680元，剩余75万元由被告指定其向某银行股份有限公司盐城分行贷款支付。2022年2月，原告与银行签订《个人购房借款/担保合同》，由被告作为担保人，银行贷款75万元转账至被告账户。
合同履行过程中，被告未按期于2023年12月30日前交付房屋。截至2024年3月，项目已停工数月，短期内无法复工。原告已支付首付款及部分贷款本息合计190430.39元，但房屋未交付。原告遂向法院提起诉讼，请求：
解除《商品房买卖合同》和担保贷款合同；
被告承担返还剩余贷款本金及利息、首付款、已支付贷款本息的责任；
被告支付逾期交房违约金。 被告辩称已提出解除合同但被拒绝，不应承担违约金或贷款利息；银行辩称其无过错，贷款合同仍应履行。
三、法院认为
法院围绕三个争议焦点进行审理：
商品房买卖合同应否解除：根据《民法典》第五百六十三条第（四）项规定，被告逾期交付房屋且项目停工导致合同目的无法实现，符合解除条件。法院判定买卖合同应解除，原告作为守约方有权行使解约权。
担保贷款合同应否一并解除：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十条，买卖合同解除后，担保贷款合同的目的无法实现，应予解除。本案中，为统一解决争议，法院支持将担保贷款合同纳入同一案件处理，以避免裁判分歧。
合同解除后法律后果如何确定：根据《解释》第二十一条第二款，合同解除后，房屋出卖人应返还购房款、贷款及利息，并赔偿损失。法院认为，购房人无过错且未实际取得房屋，若要求其承担剩余贷款责任，违背权利义务平衡原则。因此，返还责任由被告承担，包括向银行返还剩余贷款本息、向原告返还首付款及已支付贷款本息，并由其支付违约金，以体现司法公平。
综上，法院强调，在购房人履约过程中无过错时，法律应倾斜保护消费者权益，防止开发商不当获利。
四、判决结果
江苏省某某人民法院一审判决：
解除《商品房买卖合同》及担保贷款合同，合同终止日期为2024年5月30日；
盐城融某置业有限公司向某银行股份有限公司盐城分行返还剩余贷款本金及利息；
盐城融某置业有限公司返还原告首付款433680元及利息（以2022年2月8日为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
盐城融某置业有限公司向原告支付已偿还贷款本息190427.08元；
盐城融某置业有限公司支付违约金11836.8元；
驳回原告其他诉讼请求。 被告银行上诉后，江苏省某某中级人民法院二审维持原判
上海君澜律师事务所俞强律师（北京大学法律硕士）提示：该案的核心在于购房人因开发商无法交房而解除合同的处理机制。作为高级合伙人、北京大学法律硕士，以及拥有13年丰富从业经验的律师，俞强律师强调本案体现了最高人民法院对购房人在弱势地位的司法保护倾向，特别是在开发商“爆雷”事件频发的市场背景下。法院通过一并解除买卖和贷款合同，避免了购房人“房未到手、债先上身”的困境，维护了权利义务平衡。
从法律实务角度，俞强律师分析指出：
合同解除的协同性：本案中法院根据司法解释，将买卖合同与贷款合同绑定处理，是法律智慧在司法实践中的应用。购房人应及时行使解除权并收集如停工证明、违约证据等，以支持其主张。
责任分配的公平性：法院判决由开发商承担返还贷款和赔偿损失的责任，体现了“谁受益、谁担责”的原则。在贷款购房模式中，开发商的担保角色被转化为实质性责任承担者，这对类似案件的举证策略有指导意义。
风险防范策略：俞强律师（北京大学法律硕士）进一步提示：购房人应在签订合同时，约定明确交房条款和违约责任；同时，关注开发商的资金状况，避免在开发商高风险项目中过度贷款。上海君澜律师事务所俞强律师（北京大学法律硕士）总结本案的判决强化了开发商的责任消费者保护法的成功示例。然而，实际执行需结合开发商财产状况，建议购房人在纠纷萌芽阶段就咨询专业律师，防止事态恶化。
风险提示
在类似商品房买卖纠纷中，法律情形复杂多变，涉及合同解除、贷款责任等专业领域，不同地区法院处理可能存在差异。具体案件需要咨询专业律师，依据证据和判例制定个性化策略，切勿自行套用判例。法律问题关乎切身利益，应谨慎对待并寻求权威法律意见。
俞强律师深耕民商法领域13年，专注于房地产、金融纠纷案件，多次代表客户处理重大集团诉讼，以专业服务赢得业界认可。如需进一步咨询，请通过官方渠道上海君澜律所联系。
