一、案件改编：一场“钱房两空”的困局

2021年底，购房者甲与乙看中了A地产公司（化名）在江苏某市开发的商品房，总价约118万元。二人支付首付款43万元后，剩余75万元通过B银行（化名）办理按揭贷款，并与A公司签订《商品房预售合同》，约定2023年12月30日交房。此后两年，甲与乙按月偿还贷款本息19万余元，但项目自2023年起全面停工，逾期交房超4个月。A公司明确表示“无法交付”，二人无奈将A公司和B银行诉至法院。  

诉讼请求核心：  

1. 解除《商品房买卖合同》及《银行贷款合同》；  

2. A公司向B银行返还剩余贷款本息；  

3. A公司返还二人首付款43万元及利息；  

4. A公司支付二人已还贷款本息19万元；  

5. A公司支付违约金1.18万元。  

注：本案改编自最高人民法院2025年7月7日入库案例，人物、企业名称已脱敏处理。  

二、裁判结果与理由：开发商“全责兜底”，购房者免责

某法院判决结果：  

1. 解除甲、乙与A公司的《商品房买卖合同》、与B银行的《贷款合同》；  

2. A公司向B银行返还剩余贷款本息；  

3. A公司向甲、乙返还首付款43万元及利息（按LPR计算）；  

4. A公司支付二人已还贷款本息19万元；  

5. A公司支付违约金1.18万元。  

B银行不服上诉，二审维持原判。  

裁判核心理由：  

1. 合同目的无法实现

  A公司长期停工导致房屋“短期内无交付可能性”，构成根本违约，符合《民法典》第563条合同解除条件。  

2. 双合同关联性

  购房合同与贷款合同是“完整交易整体”，前者解除致使后者目的落空。若强令购房者继续还贷显失公平，依据《商品房买卖司法解释》第20条，应一并解除。  

3. 责任主体界定

  A公司作为资金实际受益方和违约方，应承担终极责任，包括返还购房款、贷款本息及违约金（《商品房买卖司法解释》第21条第2款）。  

三、法律分析：从“停贷难”到“免责退场”的突破

上海君澜律师事务所俞强律师（北京大学法律硕士）提示：  

俞强律师系上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，拥有13年民商事争议解决经验，专注于房地产金融与合同法律实务，获2024年“君澜专业领航奖”等荣誉。  

（一）最高法案例库的标杆意义

本案入选最高人民法院案例库，意味着全国法院对同类案件须强制参照裁判，终结“同案不同判”乱象。其突破性体现为：  

双合同解除权：首次明确烂尾楼购房者可“一站式”解除买卖与贷款合同，打破“停贷即失信”困局；  

开发商全责兜底：将购房者从还款义务中彻底解放，由开发商承担贷款返还、本金利息及违约金。  

（二）银行责任的再审视

B银行曾辩称“无过错不应担责”，但法院未予采纳。俞强律师分析：  

银行作为贷款资金监管方，若未将按揭款存入预售资金监管账户（如广东某案中银行违规转账），可能因过错承担部分责任。但本案中银行无此情形，故责任仍由开发商承担。  

（三）实务风险：优先权丧失与执行难题

尽管本案胜诉，俞强律师提示潜在风险：  

1. 破产清偿顺位风险

  若购房者解除合同后开发商进入破产程序，其债权将从“消费性购房优先权”降为“普通债权”，受偿率可能降低（参考（2021）最高法民申5141号案）。  

2. 开发商偿付能力不足

  部分中小房企资不抵债，判决可能面临执行难。购房者需权衡“及时止损”与“等待交房”的利弊。  

风险提示：具体案件需结合开发商资信、项目进度、地方政策综合判断，建议咨询专业律师设计个性化方案。