市场价7000元的房子长租仅需3700元，租客王某以为自己捡到了大便宜，却在支付22万元租金后，发现“房东”赵某只是短租三个月的二房东。
一、案件回顾：精心设计的“短付长收”骗局
2024年11月，王某通过中介看到虹桥XX公馆一套90平米新房出租信息。市场价6000元的房源，自称房东的赵某声称“急用钱”，愿以每月3500元低价出租，但要求一次性支付5年租金。
签约时，赵某展示了手机中的“房屋预售合同”照片（实际为伪造），并解释“新房产证未办”。王某支付17.15万元租下该房。随后，赵某又推荐其蟠龙府另一套房：市场价7000元/月，长租价仅3700元/月。王某再次支付22.2万元租金，其姐姐也预付12万元租下同小区房源。
一个月后，王某带工人量房时，撞见真房东张阿姨。真相浮出水面：
赵某以“帮公司高管试住”为由，以高于市场价短租3个月取得房屋密码锁权限；
伪造预售合同冒充房东，以“低价长租”诱骗租客支付多年租金；
短短一个月诈骗超百万元，受害租客达十余户。
二、裁判结果与理由：诈骗罪的构成要件
某法院经审理认定，赵某的行为构成合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金15万元。关键裁判理由如下：
（一）虚构事实与非法占有目的
赵某通过伪造预售合同、谎称房东身份签订租赁合同，符合《刑法》第224条“以虚构的单位或冒用他人名义签订合同”的情形。其收取租金后未向房东支付长期租金，反而将资金用于个人挥霍，具有非法占有目的。
（二）诈骗数额特别巨大
赵某诈骗金额超100万元，依据《刑法》第266条，达到“数额特别巨大”标准（50万元以上），法定刑为十年以上有期徒刑或无期徒刑。
（三）量刑考量因素
法院认为：赵某利用新房租赁市场信息不对称漏洞，针对不特定多数人实施诈骗，社会危害性大；但到案后部分退赔，酌情从轻处罚。
三、法律分析：“高收低租”诈骗的识别与防范
上海君澜律师事务所俞强律师提示：此类诈骗本质是利用租金支付周期差套取资金池。犯罪模式通常表现为：
高收短付：以高于市场价吸引房东，约定月付或季付；
低租长收：以明显低价诱骗租客一次性支付1-5年租金；
资金断裂：挥霍租金后逃匿，造成房东租客双重损失。
关键法律风险点分析
非法占有目的的司法认定
俞强律师指出：判断“高收低租”是否构成诈骗罪，核心在于行为人是否具有履约真实意愿。若收取租金后未按约支付房东，且将资金用于赌博、挥霍或转移隐匿，即可推定非法占有目的。本案中赵某短租3个月却收取租客5年租金，资金去向不明，明显符合诈骗特征。
租赁合同的效力瑕疵 冒名房东签订的合同因意思表示不真实而无效。租客虽属受害人，但无权依据无效合同继续占用房屋（《民法典》第157条）。实践中需通过刑事追赃或另行起诉索赔维权。
监管缺位与类金融风险 “长收短付”模式实质是未经许可的资金归集行为。2020年《住房租赁条例》已要求将此类企业列入经营异常名录，但新房市场因产证未办、信息核验难，仍存监管盲区。
给房东与租客的双重建议
对房东：
拒绝明显高于市场价的租金报价，核查承租方经营资质；
警惕“试住”“短租”话术，避免泄露房屋密码锁权限。
对租客：
查验房产证或预售合同原件（核对户名与身份证一致性）；
若出租人非产权人，需联系房东确认转租授权（《上海市住房租赁条例》第15条）；
明显低于市场价的租金需警惕，勿一次性支付超1年租金。
风险提示：本文所述裁判观点基于特定案件事实，具体案件需要咨询专业律师。
作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人） 教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格 专业荣誉： 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证” 2024年“君澜专业领航奖” 上海政法学院刑事司法学院实习导师 联系方式：通过君澜律所官网联系
（注：本案根据上海青浦区真实案例改编，人物及小区名称已脱敏处理）
