律师观点分析

上诉人（原审原告）马X红，女。

委托代理人李全爱，河南金泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）侯X香，女。

委托代理人马清锋，河南君志合律师事务所律师。

原审第三人王X军，男。

上诉人马X红因与被上诉人侯X香、原审第三人王X军买卖合房屋买卖合同纠纷一案，马X红于2012年2月16日起诉至魏都区人民法院。魏都区人民法院作出（2012）魏北民初字第72号民事判决书。马X红不服，提起上诉。本院作出（2012）许民三终字第294号民事判决书，驳回上诉，维持原判。马X红不服该判决，提出申诉。本院作出（2013）许民再终字第l8号民事裁定书将本案发回魏都区人民法院重审。后魏都区人民法院作出（2013）魏民重字第44号民事判决，马X红不服该判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人马X红及其委托代理人李全爱、被上诉人侯X香及其委托代理人马清锋、原审第三人王X军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，马X红系许昌市魏都区丁庄乡潘窑村村民。l994年1月10日，马X红和第三人王X军登记结婚。1994年8月10日，马X红申请在许昌市魏都区丁庄乡潘窑村l组、建房一处获得批准，并办理了建筑开工许可证。l994年9月份，马X红在潘窑村l组审批的宅基地上建房3间（平房2间，厨房，I间）。2003年11月24日，马X红为该房屋办理了房产证，登记产权人为马X红，面积60.18平方米。马X红后转为非农业户口。2008年5月16日，第三人王X军以马X红的名义以25000元的价格将上述房产卖给侯X香，侯X香交给王X军购房款25000元，王X军向侯X香出具收据一份，并代马X红签字。双方交易时除马X红丈夫王X军外，还有马X红的母亲及姐姐马淑芳在场。当时王X军将房产证及办证发票交与侯X香，并将房屋钥匙交给侯X香。侯X香购买该房屋后，对房屋进行了修缮，并加盖两间。现马X红要求侯X香返还房屋，双方发生纠纷。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案马X红建造房屋及取得本案争议房屋产权证时，与王X军系夫妻关系，该房屋为二人夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，王X军将夫妻共同财产卖给侯X香，并且房屋交易时马X红的母亲及姐姐均在场，使购买人侯X香有理由相信马X红同意由王X军代为处分该房产。侯X香与王X军之间形成房屋买卖合同关系，且不违反法律强制性规定，该合同已实际履行完毕，对双方具有法律约束力。在侯X香占有该房屋近四年时间内马X红未提出异议，因此马X红称对卖房不知情，与情理不符。综上，王X军与侯X香之间的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护。马X红要求确认侯X香与第三人之间房屋买卖合同无效、侯X香返还房屋的诉讼请求，与本案事实和法律规定不符，该院不予支持。原审法院依法并经该院审判委员会讨论决定，判决驳回马X红的诉讼请求。案件受理费425元，由马X红负担。

上诉人马X红上诉称，侯X香与王X军签订的买卖协议违反有关土地相关法律规定，应认定为无效。原审认定合同有效显然错误，原审对证据的认定及采信存在瑕疵。请求依法改判支持其诉请。

被上诉人侯X香辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人王X军答辩称，其与侯X香系债务关系，其与马X红已离婚，以后房屋的事与其无关。

根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原审判决驳回马X红的诉讼请求是否适当。

二审中各方均未提供新证据。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人马X红主张的有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治原则，房屋买卖合同不因违反有关土地管理法规而认定为无效；依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥各干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。本案中王X军在与马X红婚姻关系存续期间将夫妻共同财产卖给侯X香，且房屋交易时马X红的母亲及姐姐均在场，侯X香有理由相信系马X红与王X军夫妻双方的共同意思表示，在侯X香占有该房屋近四年时间内并对该房屋主体结构进行了改变。马X红未提出任何异议，马X红主张其对买卖房屋不知情根本不符合常理，故原审认定合同有效并依法驳回马X红诉讼请求并无不当。故上诉人马X红上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元由上诉人马X红承担。

本判决为终审判决。