律师观点分析

上诉人（原审被告）杨X云

委托代理人郝光辉，河南汉风律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)刘X

委托代理人李**，河南**律师事务所律师。

原审被告赵X花

委托代理人李全爱，许昌市农民工法律援助工作站律师。

上诉人杨X云与被上诉人刘X、原审被告找秋花房屋买卖合同纠纷一案，魏都区人民法院于2011年6月29日作出（2010）魏民二初字第187号民事判决，杨X云不服，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨X云及其委托代理人郝光辉、被上诉人刘X的委托代理人李水建、原审被告赵X花的委托代理人李全爱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，原告刘X是刘万宾和赵X花之子。1999年2月，被告赵X花与刘万宾经法院调解离婚，离婚时，双方约定将位于魏都区丁庄乡西关新村一组自建平房两间归刘X所有，但未办理产权过户登记手续。刘万宾于2007年2月21日死亡。刘万宾死亡后，被告赵X花欲出卖该房屋。经中间人吴桂荣介绍，2007年5月16日，被告赵X花以刘万宾的名义与被告杨X云签订了（许）房买卖契字003949号房地产买卖契约。合同约定，出卖人刘万宾作为甲方，买受人杨X云作为乙方，甲方自愿将座落在西关办事处西关社区1号的房产出卖给乙方，该房屋建筑面积为52.6平方米，成交价格为30000元，乙方于2007年5月17日前将款一次性交付给甲方。双方同意于2007年5月17日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同中还约定，本契约在履行过程中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向许昌仲裁委申请调解或仲裁。合同约定的房屋价款为30000元，双方实际商定的房屋价款为50000元。该合同甲方刘万宾的署名为被告赵X花所签。合同签订后，被告杨X云将购房款50000元分两次交给被告赵X花，被告赵X花收到该款后将房屋交给了被告杨X云。2007年5月22日被告杨X云向许昌市房产管理局申请办理该房屋的产权过户登记手续，原许昌市房产管理局受理该申请后，于2007年5月31日，向被告杨X云颁发了第0701001340号房屋所有权证。2009年9月，原告刘X向本院提起行政诉讼，现行政诉讼仍在诉讼中。原告刘X曾向许昌仲裁委提起仲裁，许昌仲裁委于2010年4月28日作出了许仲决定（2010）第5号决定书，以该买卖协议上刘万宾的签字不是本人所签为，契约上仲裁条款的约定，不能在申请人和被申请人之间产生法律效力为由，驳回了申请人刘X的申请。原告刘X向法院提起了民事诉讼。另查明，被告杨X云购买该房后，又建成了两层房屋。现该房屋已经拆除。

原审法院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备的条件是行为人具有相应的民事行为能力。1999年2月，被告赵X花与刘万宾离婚，离婚后于2007年5月16日，被告赵X花以刘万宾的名义与被告杨X云签订了（许）房买卖契字003949号房地产买卖契约，其出卖人为刘万宾，买受人为杨X云，该合同的当事人为刘万宾和杨X云，而刘万宾已于2007年2月21日死亡。刘万宾在房屋买卖合同签订时已死亡，刘万宾不具备民事行为能力，且被告赵X花又无权代理。该房屋买卖合同无效。原告刘X作为利害关系人，请求确认房屋买卖合同无效，理由正当，予以支持。依法判决如下：2007年5月16日被告赵X花以刘万宾的名义与被告杨X云所签订的（许）房买卖契字003949号房地产买卖契约无效。

上诉人杨X云上诉称，1、赵X花的行为系表见代理行为，上诉人有正当理由相信赵X花有代理权，房地产买卖契约应属有效；2、一审适用法律错误，上诉人并未与赵X花恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益。

被上诉人刘X辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原审被告赵X花辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

根据各方的上诉及答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：赵X花以刘万宾的名义与杨X云所签订的房地产买卖契约是否有效。

经二审审理查明的事实与证据和一审一致。

本院认为，实施民事法律行为的民事主体应当具备民事权利能力和民事行为能力。2007年5月16日，赵X花以刘万宾的名义与杨X云签订（许）房买卖契字003949号房地产买卖契约时，刘万宾已死亡，刘万宾不具备民事主体资格，故该买卖协议无效，上诉人杨X云上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费100元由上诉人杨X云承担。

本判决为终审判决。