随着国家“3.30”楼市新政的实施，上海，深圳、北京等地的房价出现暴涨，二手房市场也异常火爆，一套房屋隔几天涨价几十万的事情司空见惯，在房价大涨之后，有的卖房人觉得之前“卖亏”了，拒不履行合同，选择故意违约。而一般房屋买卖合同中约定违约金为成交价的20%左右，远远低于房价的涨幅，于是卖房人从“经济学”的角度搞“违约套利”。

为什么会出现该种情形呢？笔者认为，一是由于该部分卖房人“契约精神”的缺失，不讲诚信，唯利是图，认为违约成本不高，顶多赔点违约金了事，盲目追求利益最大化，漠视其他东西。二是该部分卖房人法律意识淡薄，或者是根本不懂法，他们不懂得故意违约的法律后果以及为此要付出的代价，以为可以来钻法律的“漏洞”，获取丰厚的利益。三是我国社会信用体系不完善，违约成本低。

律师说法

“违约套利”在中国可以“横行”吗？答案是否定。在法律层面，我国《合同法》有严格规定，如第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。此外，上海市高级人民法院专门出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定 “对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定”。

律师支招

面对卖房人突如其来的故意违约，买房人充满担心和顾虑，自己所购买的房子可能拿不到了，而购房的钱即使拿回来也买不到同样大小的房子了，损失大了。此时买房人该如何维护自己的权益呢？笔者认为，当买房人碰到该类情形时，不要着急，一定要沉着慎重面对，最好立即聘请专业律师与对方协商或者通过法院依法裁决。但在选择诉请时一定要慎重，如果诉请错误，将会导致请求被驳回。笔者认为诉请主要有以下两种：

一是要求判决继续履行买卖合同。该诉请的前提条件是，一是买房人主体资格适格，能够全面履行合同义务；二是如果诉争房屋存在按揭贷款，卖家的按揭银行愿意配合办理赎楼手续；三是所诉争的房屋具备过户条件，不存在司法查封等情形。如最近深圳法院就判决了数名二手房卖主继续履行合同的案件，该部分卖主因房价上涨不愿意继续履行房屋买卖合同，与买家产生纠纷，遂被买家起诉至法院，要求继续履行合同。法院经审理认定，双方签订的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行，最后法院终审判决要求卖主继续履行房屋买卖合同，一举截断了不诚信者“违约套利”的路径。

二是也可以要求卖方承担违约责任，同时还可以要求赔偿房屋差价损失。在卖房人由于房价上涨毁约情况下，买房人除了可以选择要求双倍返还定金或者按合同约定要求支付违约金外，买房人实际还可以选择要求卖房人赔偿房屋差价损失。也就是说，即便没有约定房屋差价损失赔偿，即便存在约定违约赔偿计算标准情况下，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以选择主张损失赔偿。如北京市朝阳区法院就曾审理过一起卖房人故意毁约的案件，北京市民李女士交纳了30万元的定金，通过中介公司向刘女士购买了一套房屋，然而，交完定金半年多后，刘女士发现楼市价格飞涨，于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，并主张房屋买卖合同无效。为此，李女士将刘女士告上法院，要求继续履约或高额赔偿，朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决，双方房屋买卖合同解除，刘女士不但要双倍返还李女士购房定金共计60万元，还要赔偿她高达90余万元的房屋差价损失。

总之，诚信是做人之道，为人之本，尊重合同，捍卫诚信，是每个人的应尽责任，法院在判决该类案件时，也应遵循的基本原则是，不能让毁约者通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益因此受到损害。