律师观点分析

原告：温州XX公司（统一社会信用代码：913XXXX0381MA2CQYH8XH），住所地瑞安市东山街道下埠村东XX、9幢、17幢。

法定代表人：薛XX，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：宋XX，浙江XX律师。

被告：瑞安市XX公司（统一社会信用代码：913XXXX0381MA2HDN907M），住所地瑞安市东山街道下埠村东升XX东新XX。

法定代表人：季XX，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈XX，浙江XX律师。

委托诉讼代理人：章XX，浙江XX律师。

原告温州XX公司（以下简称XX公司）与被告瑞安市XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2022年3月22日向本院提出起诉，经诉前调解不成，本院于2022年4月26日立案受理，依法适用简易程序，于2022年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理宋XX，被告的委托诉讼代理陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉请本院依法判令：一、原、被告签订的租赁协议自本起诉状副本送达被告之日起解除；二、被告向原告支付免租期内租赁费用5523.29元；三、被告按月租金5600元标准向原告支付租金至合同解除之日止（暂算至2022年3朋22日租金为24400元）；四、被告立即向原告支付逾期付款违约金73200元。事实与理由：2021年3月，被告向原告承租位于瑞安市东山街道下埠村东升XX新XX一楼1-06室房屋，双方签订《租赁协议书》。约定：租赁房屋面积约为140平方米，租赁期限自2021年4月22日起至2024年4月21日止，装修免租期自2021年3月22日起至2021年4月21日止，年租金为67200元，首期费用于2021年3月24日缴纳37200元，尾款于2021年6月20日前缴纳；从租赁期限第二年开始，相关费用于每年3月1日前付清等。合同第五条约定：逾期10日不缴纳房屋租赁费用及物业管理费、水电费的，原告有权解除合同。合同第六条第3款约定：因被告违约导致合同提前解除，甲方不再退还乙方已缴纳的履约保证金，被告还需向甲方支付免租期内的租金；第5款约定被告逾期7个工作日交付租赁费用，原告有权按所欠租赁费用3倍要求原告支付违约金。合同签订后，原告依X向被告租赁房屋，按合同约定，被告应于2021年6月20日前向原告支付租赁租金，但经原告催讨，被告始终借故拖延支付。原、被告签订的《租赁协议书》合法有效，因被告违约，原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告支付免租期租金、租赁费用及违约金等。

被告XX公司辩称，一、案涉房屋系原告向东升XX业主承租过来再转租给被告，原告于2021年8月25日向东升XX业主提出了解除合同，大合同解除，案涉合同随之解除。二、原告未提供合格的房屋。出租的房屋先后于2019年8月7日、2021年12月9日被消防部分行政处罚，被告租赁房屋用于乐器培训，原告出租的房屋不符合要求，不能正常使用，不得不搬离出租房屋，被告于2022年2月10日已经腾空搬离，这一点刚才原告也是认可的。三、被告已足额支付租金，不存在任何违约行为。2021年3月25日签订合同之日即支付租金37200元，合同签订后，向被告维纳履约保证金10000元，依合同约定月租金21元／平方米计算，被告已足额支付了房屋租金。四、被告即使存在逾期支付租金的情形，也是行使不安抗辩权。出租房屋一直存在安全隐患，经二次处罚仍存在问题，原告自身也于2021年8月25日向大业主方提出解除合同，被告对是否能够继续租赁房屋存在不安。

原告XX公司围绕诉讼请求提交了原告企业信息公示记录、法定代表人证明书、被告公司登记信息查询记录、《租赁协议书》、微信聊天记录等证据。被告XX公司提供了东升（7、9、17幢）352户业主代表出具的《告知书》、XX公司出具的《商户告知书》、瑞消行罚决字（2019）0244号行政处罚决定书、瑞消行罚决字（2021）0168号行政处罚决定书、建筑消防设施检测报告、商场大门照片、《关于进一步做好疫情防控工作的通告》、《紧急通知。立即停止一切形式的教育教学活动，坚决打好防台首仗》等证据。上述证据经庭审出示质证，双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的微信聊天记录系XX公司管理人员与XX公司负责人之间就案涉房屋租赁合同的租金支付、合同解除、违约责任等事宜进行协商沟通，双方对该聊天记录真实性均无异议，可以作为认定本案事实依据，就此本院予以采信。XX公司提供的东升XX（7、9、17幢）352户业主代表出具的《告知书》、XX公司出具的《商户告知书》，其真实性原告无异议，可以证实被告主张的相关事实，予以采纳。被告提供的瑞消行罚决字（2019）0244号行政处罚决定书记载XX公司违法事实发生在2019年，原、被告签订的房屋租赁合同发生在2021年，被告在签订案涉租赁合同时应该知道该事实，先后2次行政处罚的结果对被告租赁房屋经营乐器培训并无实质性影响，因此，本院认为被告提供的2份行政处罚决定书与本案无关，不予采纳。被告提供的《关于进一步做好疫情防控工作的通告》、《紧急通知。立即停止一切形式的教育教学活动，坚决打好防台首仗》，也与本案无关，不予采纳。

经审理，本院认定事实如下：原告XX公司向瑞安市东山街道下埠村东升XX业主承租了7幢、9幢、17幢地上1至3层商业用房后，2021年3月，甲方XX公司与乙方XX公司签订了一份《租赁协议书》，甲方将瑞安市东山街道下埠村东升XX新XX一楼1-06室房屋给乙方经营乐器培训使用，合同约定：租赁房屋面积约为140平方米，租赁期限自2021年4月22日起至2024年4月21日止，装修免租期自2021年3月22日起至2021年4月21日止；月租金为21元／平方米，管理服务费为每月19元／平方米，从2021年4月22日起至2022年4月21日止，上述两项费用共计67200元，首期费用于2021年3月24日缴纳37200元，尾款于2021年6月20日前缴纳，租赁费用按年计算，一年一付，先付后用，从租赁期限第二年开始，相关费用于当年3月1日前付清；合同签订当天，乙方向甲方交纳定金计10000元，合同生效后自动转为履约保证金（含水电押金）；合同第五条第4款第4项约定：逾期10日不缴纳房屋租赁费用及物业管理费、水电费的，甲方有权解除合同；合同第六条第3款约定：因乙方违约导致合同提前解除，甲方不再退还乙方已缴纳的履约保证金，乙方还需向甲方支付免租期内的租金，由此给甲方造成损失的需承担赔偿责任；第5款约定乙方逾期7个工作日交付租赁费用，甲方有权按所欠租赁费用3倍的金额要求乙方支付违约金，并按逾期天数计算收取违约金等。合同签订后，原告依X向被告交付了租赁房屋，被告依X支付了首期费用37200元、定金10000元（合同生效后转为履约保证金）。第一个租约年剩余租赁费用30000元履行期限届满后，2021年8月，XX公司负责人季XX与XX公司管理人员彭X协商待政府纾困补助金发放后再交纳。2021年8月28日，东升XX（7、9、17幢）352户业主代表向承租户发出的《告知书》，告知广大租户：XX公司已提出退租申请，可能不再承租彩虹湾，租期即将届满的租户暂停与XX公司续约。2021年9月30日，XX公司发出商户告知书，告知辛巴文化园商户：因受2020年新冠疫情影响，教育行业整体业绩下滑，XX公司已无力继续经营整体商场，XX公司已将商场交还业主方，如有商户继续使用承租商铺，可和业主方协商后期租赁事宜。2021年12月21日，彭X通过微信向季XX催缴租金。2022年1月1日，季XX向彭X发送微信，主要内容为：还差XX公司租金3万元，之前交了押金1万元，把剩下的2万元交了，租到4、5月合同到期不再续租。2022年1月2日，彭X回复：定金1万元抵押房租，你补齐剩余2万元房租，扣除装修免租期1个月，2022年3月21日搬离场地，合同终止，可以吗？季XX回复：最主要问题是我们不放心，如果我们到期后继续租，是怎么样？彭X回复：我们会继续哦，我司现正和业主沟通协商相关租赁事宜，我方承诺我司与业主方达成一致意见，会将贵未使用的所有费用转交给业主保管，并敦促业主与贵方履行所签订的租赁协议，尽力保证贵司能够正常经营。2022年2月10日，XX公司搬离案涉租赁房屋。2022年2月11日，彭X向季XX发送微信，主要内容如下：我们合同未到期，你们直接搬出，本来我公司应向你收取全年租金（即2021年4月22日至2022年4月21日），但考虑到双方能够友好协商，我公司决定该商铺租金计算至2022年2月10日为止，现通知你剩余应付费用如下：2021年4月22日至2022年2月10日未付租金：16928.19元、2021年3月22日至2021年4月21日免租期租金7847.67元、上述2项合计24775.86元，于2022年2月13日前缴纳。2021年3月20日，彭X向季XX发送微信：你欠缴的房租请在2天内缴纳，如不缴纳我公司将交由律师处理，到时会清算你的合同违约金的。季XX回复：你这个算的太离谱了，当67500元算，一个月5625元，2021年4月21日至2022年1月22日，总共9个月计50625元，减去已交的47500元（37500元＋押金10000元），等于3125元。彭X回复：根据合同装修免租期租金7847.67元应该缴纳，你属违约方，定金10000元是不退的。

本院认为，原告XX公司与被告XX公司签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定第一个租约年租金尾款30000元履行期届满后，双方就该笔尾款的交付、提前解除租赁协议曾进行过多次协商沟通；之后，XX公司由于自身经营原因曾告知包括XX公司在内的辛巴文化园商户：XX公司已无力继续经营整体商场，XX公司已将商场交还业主方，如有商户继续使用承租商铺，可和业主方协商后期租赁事宜。虽然后来XX公司与东升XX业主尚未解除租赁合同，但XX公司未及时缴纳第一个租约年租金尾款也具有正当理由，XX公司以此主张XX公司构成根本违约，尚不能成立。2022年2月10日，XX公司在未与XX公司协商达成解除租赁协议一致意见的情形下，自行搬离案涉租赁房屋，单方终止合同履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。XX公司搬离后，XX公司管理人员向XX公司负责人季XX发送微信，对该事实予以认可，可以认定双方签订的《租赁协议书》提前解除，合同终止履行。XX公司管理人员向XX公司负责人季XX发送微信同意案涉租赁房屋的租金计算至2022年2月10日止，按合同约定的租金计算标准，从2021年4月22日至2022年2月10日应付租金为54128.22元（67200元／年÷365日×294日），扣除已支付的首期租金37200元，为16928.22元，XX公司管理人员向XX公司负责人季XX发送的微信中同意按16928.19元计算，符合法律规定，本院予以支持。XX公司管理人员向XX公司负责人季XX发送的微信已明确表示因XX公司违约，合同解除后XX公司应缴纳1个月装修免租期租金，已交纳的履约保证金10000元不予退还。鉴于XX公司与东升XX业主协商提前解除合同的事实确实对XX公司继续履行案涉租赁协议会造成一定的不安，XX公司对案涉租赁协议提前解除也存在相应责任。综合考量上述因素，本院认为被告向原告补缴免租期租赁费用5523.29元、被告已缴纳的履约保证金10000元不予退还，足已弥补XX公司单方提前解除合同给XX公司带来的经济损失，XX公司再行主张逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、确认原告温州XX公司与被告瑞安市XX公司签订的《租赁协议书》于2022年2月10日解除；

二、被告瑞安市XX公司向原告温州XX公司补交免租期租赁费用5523.29元；

三、被告瑞安市XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告温州XX公司租金16928.19元；

四、驳回原告温州XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2362元，减半收取1181元，由原告温州XX公司负担924元、由被告瑞安市XX公司负担257元（限于本判决生效后十日内缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。