律师观点分析

吉林市XX公司与A商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终969号
上诉人（原审被告）：吉林市XX公司，住所地吉林省吉林市丰满区，
法定代表人：A，执行董事长，
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，该公司法律顾问，
被上诉人（原审原告）：A，住吉林省吉林市，
委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
上诉人吉林市XX公司（以下简称怡XX业公司）因与被上诉人A商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2018）吉2011民初169号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结，
怡XX业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回A的诉讼请求或发回重审；3.诉讼费用由A负担，事实和理由：1.一审法院认定“由于怡XX业公司拖欠部分土地出让金，致使A所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，A没有提供相应的证据证明该事实，2.一审判决以A的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据，A请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效，一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误，3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法，
A辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回怡XX业公司上诉请求，维持原判，
A向一审法院起诉请求：1.判令怡XX业公司支付A违约金31932.75元；2.判令怡XX业公司继续履行《商品房买卖合同》的义务，10日内为A办理房产证和土地证并在三十日内交到A手中；3.案件受理费由怡XX业公司负担，
一审法院认定事实：2009年7月27日，A与怡XX业公司签订了商品房买卖合同，约定A购买由怡XX业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B2号楼1单元17层30号商品房一套，总房款XXX元，商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金，”合同签订后，A依约支付了房款，于2009年办理了入住手续,2014年7月10日办理了房屋所有权证，由于怡XX业公司拖欠部分土地出让金，致使A所购买房屋的土地使用权证至今未能办理，故A起诉至法院，
一审法院认为，第一，怡XX业公司未能在合同约定期限内将在相关行政机关为A办理权属证书的相关义务履行完毕，致使A不能办理涉案房屋相关的权属证书，怡XX业公司已构成违约，首先，A与怡XX业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，故双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务，其次，合同签订后A已按约履行了付款义务，但怡XX业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡XX业公司拖欠部分土地出让金，致使A至今未能取得土地使用权证，故怡XX业公司之行为已构成违约，依法应当承担违约责任，庭审中A虽未能举证证实怡XX业公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间，是否超过合XX约定期限，但已审理的同类案件的多份生效判决均已认定怡XX业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实予以确认，第二，关于怡XX业公司抗辩A要求其给付违约金的诉讼请求已超诉讼时效，因怡XX业公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故A的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡XX业公司的该项抗辩不予采信，第三，涉案《房屋买卖合同》第十五条所称的“房地产权属证书”即应包括房屋所有权证和土地使用权证，怡XX业公司关于房地产权属证书不包括土地使用证的抗辩不予支持，综上，怡XX业公司应当按照合同约定承担支付A违约金31932.75元（XXX×3%）的责任，第四，关于A诉请要求怡XX业公司为其办理土地使用权证的诉讼请求，因办理土地使用权证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，A要求怡XX业公司于十日内为其办理土地使用权证的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其该项诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决，
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项的规定作出判决，
一审判决：一、吉林市XX公司于本判决生效后五日内一次性给付A违约金31932.75元；二、驳回A的其他诉讼请求，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费300元（已减半收取），由吉林市XX公司负担，
二审中，当事人没有提交新证据，
本院对一审查明的事实予以确认，
本院认为，A与怡XX业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事XX应按照合同约定履行义务，现怡XX业公司未按约定为A办理土地使用权证，构成违约，依法应当承担违约责任，怡XX业公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用权证，故A的诉讼请求未超过诉讼时效期间，
综上所述，怡XX业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费598元，由吉林市XX公司负担，
本判决为终审判决，
审　判　长　　石　刚
审　判　员　　付　广
审　判　员　　郝　奇
二〇一八年四月九日
代理书记员　　A