A与湖南XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

湖南省长沙市岳麓区XX民事判决书（2017）湘0104民初147号原告（反诉被告）A，女，1990年6月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区，委托代理人A，湖南XX律师事务所律师，委托代理人A，湖南XX实习律师，被告（反诉原告）湖南XX公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉XX涉外花园外教楼101-110号，法定代表人A，董事长，委托代理人A，湖南XX律师事务所律师，委托代理人A，湖南XX实习律师，原告A与被告湖南XX公司(以下简称“天元XX公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告天元XX公司向本院提出了管辖异议，本院裁定予以驳回，后被告天元XX公司上诉至中院，中院维持原裁定，在审理过程中，本案被告天元XX公司向本院提出反诉，本院予以受理并决定本、反诉合并审理，依法适用普通程序进行了审理，原告（反诉被告）A的委托代理人B、C，被告（反诉原告）天元XX公司的委托代理人A、B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，原告（反诉被告）A向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2015年5月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》，立即向原告交付合法合约的房屋及城市基础与公共服务设施；2.被告支付逾期交房违约金43904.58元（暂计算至起诉日，后续违约金按万分之三每日计算至合法合约实际交房之日止）；3、被告支付城市基础设施逾期未达到使用条件的违约金469.07元，以及公共服务设施逾期未达到使用条件的违约金469.07元；4、全部诉讼费用由被告承担，事实与理由：2015年5月29日，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的岳麓区文轩路479号天元XX1201房，总价款为468967元（实为469066元），被告应在2015年12月28日前向原告交付该商品房，该商品房需经验收合格并符合合同约定附件四约定的装饰设备标准，被告还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，另约定城市基础设施中的供水、供电、燃气应在2015年12月27日达到接通条件，电话、电视、宽带应在交付时线路铺设到户；公共服务设施应在2015年12月27日达到交付使用条件，合同还约定了相应的违约责任，合同签订后原告全面履行了合同义务，但被告多次通知延期交房，至今不能依法依约交付房屋，也未按时确保城市基础设施及公共服务设施达到约定条件，应按双方合同第11条（按已付款的3/10000每日）、第9条（分别按已付款的1‰）向原告支付相应违约金，原告经数次催促被告履行义务无果，无奈依法提起诉讼，盼依法公正裁决，被告（反诉原告）天元XX公司辩称：一、原告所购房屋已经交付，二、被告延期交付的原因是多方面的：1、施工方欠债务，但是开发商后续依旧将工程做完；2、后续施工的过程中，由于之前施工方阻碍实施，严重影响工期，在一定程度上影响了施工进程；3、部分业主多次聚众在营销中心，业主过激行为影响被告工期进程；4、2015年的天气原因导致施工方的进度延期；5、事实已经发生，希望和平解决，三、部分业主在履行合同中自身有违约行为，延期签约及延期缴纳契税维修金，导致贷款发放延期，合同相关条款明确约定了贷款时间，原告本身有一定违约行为，导致被告逾期交房原告有责任，因此应由原告自行承担，四、根据原告诉求，原告计算违约金的时间及截至日期基数所得的违约金有出入，应该予以纠正，业主按揭买房，计算违约金的总额应该是按揭款下来之后才能主张权利，对截止日期，已经达到交付条件，不应该继续计算违约金，应该以五方验收时间为准，且之前交付的违约金应计算至实际交房之日，公共设施等项目的违约金与之前的违约金属于重复计算违约金，因此A予以支持，五、恳请法院考虑逾期交房的原因及业主自身原因及企业困难，请求调低违约金，被告（反诉原告）天元XX公司向本院提出反诉诉请请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金18400元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担，事实与理由：2015年5月29日，反诉被告与反诉原告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的天元XX11栋1201房，反诉被告以银行按揭方式付款，应在合同签订后30日内办理按揭贷款手续，逾期未超过15日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额应付款之日止，买受人按日向反诉原告支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过15日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额应付款之日止，买受人按日向反诉原告支付逾期应付款万分之五的违约金，反诉被告延期办妥贷款手续，应向反诉原告承担违约责任，原告（反诉被告）A对反诉辩称：一、逾期支付贷款违约金的诉求，缺乏事实依据与法律依据，1.双方合同仅对首付款支付时间有明确约定，对按揭贷款的付款时间没有明确约定，也不可能明确约定，因此逾期支付贷款违约金缺乏事实依据，2.买卖合同《补充协议》第二条约定“买受人应在本合同签订后30日内办妥按揭贷款手续”是天元公司提供的排除买受人权利、加重买受人责任的格式条款，尤其是在建建筑物抵押未解除的情况下，对买受人苛刻，而对于申请公积金贷款的买受人更苛刻，且天元公司未给买受人说明并提请注意，属于无效条款，3.《补充协议》第二条约定“买受人应在本合同签订后30日内办妥按揭贷款手续”并非指合同签订后30日内贷款支付到位，即便各方签署了按揭贷款合同，还要银行或公积金中心审查，或等待成批放款，事实上放款时间总晚于按揭贷款合同签订时间，这并非买受人所能左右，退一步而言，即便将“30日内办妥按揭贷款”手续理解为30日内要取得贷款，若未按期获得贷款，买卖合同第六条还约定了天元公司需另行通知买受人，买受人可以自有资金支付，无需承担违约金，但天元公司也并未履行该通知义务，直接要求买受人承担违约责任缺乏前提条件，4.本案按揭贷款手续统一由天元公司代办，符合交易习惯，预告产权登记、抵押、保证等按揭贷款手续的进度主要取决于天元公司的重视程度和办事效率，而不取决于买受人，5.争议房屋被天元公司设置了在建建筑物抵押，该抵押未解除，会直接影响按揭贷款手续及放款进度，解除该抵押取决于天元公司和在建建筑物抵押权人，同样非买受人能左右，6.退一万步而言，即便前述答辩意见均不成立，双方合同约定的逾期付款违约金也明显过高，假设能认定买受人违约，违约金也应大幅度调低，并考虑天元公司自身责任，二、主张逾期交纳契税、印花税、维修基金的违约金，同样缺乏事实与法律依据，1.《长沙市物业专项维修资金管理办法》第六条规定，预售商品房买受人应在交房前交存物业维修基金，本案买卖合同第十九条约定，买受人应在申请办理预告登记前（签订合同后150日内）交存物业维修基金、契税和印花税，否则出卖人不得将房屋交付买受人，而《补充协议》第九条却约定买受人应在签订合同7日内交存，逾期需承担总房款千分之一每日的违约金，不仅大幅度压缩交纳期限，更将逾期交纳的责任提高为以总房款为基数的天价违约金，明显属于排除买受人权利、加重买受人责任的格式条款，依法属无效，2.退一万步而言，即便买受人未按期缴存上述税费，天元公司也不存在任何损失，此时即便要认定违约责任，约定的违约金计算的基数和计算比例均超高，应予以大幅度调低，经审理查明：2015年5月29日，原告A与被告天元XX公司签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区，总价款为468967元（实为469066元），合同第六条约定：买受人以公积金贷款方式付款的，首付款（含定金）￥148967元，于本合同签订时支付，余款320000元以公积金贷款方式进行支付，买受人应在本合同签订之日起3日内将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理，合同第七条约定：逾期超过15日，合同继续履行的，买受人自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同第八条约定：（一）出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房经验收合格并符合本合同附件四所约定的装饰、设备标准，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，合同第九条约定：（一）供水、供电、燃气于2015年12月27日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络于交付时起线路敷设到户，（二）公共绿地、小区非市政道路、物业服务用房2015年12月27日达到使用条件，以上两项如果未达到交付条件的，买受人不解除合同，出卖人应采取补救措施于90日内达到合同约定标准，不符合约定标准的，按已付房款的千分之一向买受人支付违约金，合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同第十九条约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金、契税及印花税；买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金、契税及印花税，买受人未按规定交存物业维修资金、契税及印花税的，出卖人不得将房屋交付买受人，该合同附件六补充协议第二条对商品房买卖合同第六条的补充约定：1.买受人申请贷款的首付款、实际贷款年限、贷款利率、贷款金额以银行或公积金中心最终审批结果为准，2.买受人应在本合同签订后30日内办妥按揭贷款手续，且出卖人在该期限内提供2次贷款机会，因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的情况（包括但不限于）：买受人不符合贷款银行或公积金管理中心的主体资格或首付比例要求；买受人不按时提供贷款相关材料或提供虚假材料；未根据贷款银行或公积金管理中心要求签订贷款合同及抵押合同、办理公证手续、保险手续等，10.买受人签订银行按揭贷款合同后，因贷款银行的原因导致买受人未能及时获得贷款的，买受人应在出卖人发出书面通知后三日内，完成变更按揭贷款银行的相关手续并到出卖人指的其他银行办理按揭贷款手续，否则，买受人应当以自有资金支付剩余房款，第三条对商品房买卖合同第八条的补充约定：“商品房经验收合格”是指该商品房经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格，合同签订后，原告A于2015年5月29日向被告天元XX公司支付了购房首付款及办证费等费用，依约向被告天元XX公司提交了办理按揭贷款所需资料，经长沙XX审核通过后于2015年8月6日办妥了抵押贷款手续，合同约定的贷款金额于2015年10月23日到达被告账户，同时原告亦向相关部门交纳了契税、物业维修基金及印花税等费用，2015年12月23日、2016年1月22日、2016年5月28日,被告天元XX公司三次向原告所购房屋的C11栋业主发出《延期交房通知书》，因天气等各种原因，不能在约定交房时间交房，交房时间推迟至2016年7月31日，2016年7月13日，经有关部门协调，被告天元XX公司与涉案房屋的C11、C12栋业主代表达成会议纪要：1.业主与天元XX公司确定C11、C12栋预交房时间分别为7月31日、8月28日，2.无论预交房或正式交房，后续造成的办理产权证的影响由天元XX公司承担，3.绿化、车库、消防等配套设施到9月底竣工，4.预计9月底获取竣工备案表，2016年9月27日，在绿化、消防等配套设施竣工后，原告所购房屋所在的C11栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，2017年10月25日，原告办理了涉案房屋的交房手续，被告天元XX公司向其出具了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，因被告存在延期交房，被告向原告代交了从2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理费共计1808元，且该物业管理费实际上已由被告于2016年12月27日直接向湘潭XX公司支付完毕，2017年2月4日，长沙XX向被告天元XX公司下发了高公消验字[2017]第0006号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告天元XX公司申报的天元涉外景园C11、C12、C13建设工程消防验收合格，上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、发票、《延期交房通知书》、《建设工程消防验收意见书》、契税、物业维修基金收据等证据，被告提交并经质证的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、住宅质量保证书、住宅使用说明书、入伙手续书、房屋移交书等证据予以证明，本院予以确认，本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋何时达到交付条件的问题，对此，本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定，原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定：该商品房经验收合格，其中双方的补充协议第三条对“商品房经验收合格”是指该商品房经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，”同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用，”我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第5.1.1条规定：“建筑高度大于54M的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）属于一类高层民用住宅建筑，”本案中，虽然在2016年9月27日，原告所购房屋所在的C11#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，但涉案房屋所在楼栋直至2017年2月4日才通过消防验收，故本院认为，本案的涉案房屋在2017年2月4日才达到交付使用的条件，因本案原告已实际办理交房手续，故对原告要求被告交付房屋及设施的诉请，本院不予支持，二、关于原告诉请的违约金问题，原告已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年2月4日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之三的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以调整，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告已代原告交纳物业费的事实及本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2015年12月29日至涉案房屋实际交付之日（即2016年10月25日）的违约金11295元及从实际交付之日起至达到交付条件之日（即2017年2月4日）止的违约金948元，共计12243元，对于原告诉请被告支付城市基础设施逾期未达到使用条件的违约金469.07元和公共服务设施逾期未达到使用条件的违约金469.07元，虽然双方在合同中约定，被告交付房屋的城市基础设施以及公共服务设施逾期未达到使用条件，出卖人应采取补救措施于90日内达到合同约定标准，不符合约定标准的，按已付房款的千分之一向买受人支付违约金，但考虑到本院对被告应承担的逾期交房的违约责任作出了相应处理，相关基础设施、公共服务设施未按合同约定达到交付条件应包含于未达到交房条件，且城市基础设施和公共服务设施在原告实际收房时也已达到使用条件，故原告诉请被告另行承担该两项违约金，理由不当，本院不予支持，对被告提出的因天气及施工方的原因导致逾期交房而要求免除其应承担的违约责任的答辩意见，本院认为，被告的该答辩意见不属于法律规定的免责事由，故对被告的该主张，本院不予采纳，三、关于被告反诉中主张原告支付逾期付款的违约金的问题，根据双方合同第六条约定：原告作为买受人应在本合同签订之日起3日内将申请办理银行或公积金中心按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到XX或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，由此可见，原告在接到被告通知后应及时履行上交贷款资料及办理贷款相关手续的义务，且本案被告对原告按揭贷款提交的资料进行协助办理并收取了按揭贷款的相关费用，虽然双方在补充协议约定原告（买受人）应在本合同签订后30日内办妥按揭贷款手续，但双方又同时约定原告（买受人）申请贷款的具体情况以银行或公积金中心最终审批结果为准，双方在合同中对银行或公积金中心的贷款发放时间并没有明确约定，现有证据并不能证实贷款发放时间的逾期系原告单方造成的后果，故被告以贷款发放时间逾期为由证实原告逾期付款而要求其支付逾期付款违约金的理由不当，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）湖南XX公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）A支付违约金12243元；二、驳回原告（反诉被告）A的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南XX公司的反诉诉讼请求，如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本案案件受理费921元、诉讼保全费468元，反诉案件受理费减半收取130元，合计1519元，由被告湖南XX公司予以负担，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，审　判　长　　A人民陪审员　　杨　云人民陪审员　　B二〇一七年十二月二十九日书　记　员　　周　依