租赁合同成功案例

律师观点分析

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0191民初21318号

原告：周X，男，1990年7月19日出生，汉族，在河南省固始县。

委托代理人：王XX，河南XX律师。

被告：崔X，男，1996年6月16日出生，汉族，住河南省郑州高新技术开XX。

委托代理人：XXX，北京市两高（郑州）律师事务所律师。

原告周X诉被告崔X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周X及其委托代理人王XX，被告崔X委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周X向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金20万元；3、判令被告支付原告违约金8万元，并赔偿原告经济损失5万元；4、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：2020年5月7日，由原告作为承租方，被告作为出租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于郑州高新技术产业开XX（C7-10）号楼房屋出租给原告，地上3层，房屋总建筑面积630平方米，租期5年，自2020年5月8日起至2025年8月8日，其中2020年5月8日至8月8日期间不计算租金，作为原告装修期使用，年租金40万元；房屋定金20万元，合同签订当日原告付款至被告账号，合同生效后，定金自动转化为租金，并约定被告提供涉案房屋的空调购买及安装，并需在2020年6月8日之前今早安排空调安装事宜，不能因此耽误原告的装修工期。原告签合同当日便按约定将20万元转至被告账户，但时至今日，被告仍未按合同约定完成涉案房屋空调的购买及安装。原告因此不能正常的装修，原告承租涉案房屋的目的不能实现，被告延迟履行合同义务已经不能实现原告的合同目的，涉案合同对违约责任进行约定。被告出尔反尔，毫无诚信可言，应依据合同约定承担违约责任，被告的根本违约行为使原告遭受了巨大的经济损失，使原告的公司运营无法正常开展，被告应当依约赔偿，并支付违约金。原告为维护合法权益，故诉至法院。

被告崔X辩称，驳回被答辩人全部诉讼请求。1、被答辩人存在重大违约，答辩人有权不退还被答辩人缴纳的20万元定金。依双方签订《房屋租赁合同》第四条第一款、第三款约定，本租赁合同的年度租金为40万元、房屋定金为20万元，被答辩人需在2020年7月7日前补足40万元租金，但被答辩人在7月7日前没有按约补足40万元租金，被答辩人存在严重违约，根据定金罚则，答辩人有权不退还该20万元定金。2、答辩人没有购买空调及安置空调的责任在被答辩人自身，被答辩人主张的违约金和损失没有依据。本案涉案房屋系毛坯房，约定由被答辩人自行装修，但空调的安装需要被答辩人提供其装修方案；若被答辩人不提供装修方案则空调风机盘管位置、出风口位置、回风口位置、管道位置和走向就无法确定，风机盘管的进出水口软管安装、阀门、电磁阀和过滤器的安装均需参考装修设计图纸，而被答辩人迟迟不提供装修方案，就导致答辩人无法购买和安装空调，因此违约的责任在被答辩人，其主张违约金和损失没有任何依据。3、被答辩人占有涉案房屋长达110天。双方签订租赁合同后，答辩人即将涉案房屋交付给被答辩人，直至答辩人2020年8月29日收到贵院的传票，才知道被答辩人通过诉讼解除本案租赁合同，被答辩人实占有涉案房屋共计110天，即便本案租赁合同解除，被答辩人占有房屋的租金也应从交付的租金中扣除。且同意解除合同。

经审理查明，2020年5月7日，原告周X（作为承租方、乙方）与被告崔X（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有产权的房屋出租给乙方作为办公用途；该商铺坐落地址为郑州市高新区长椿路23号20号楼1栋（C7-10）号楼，地上3层，总建筑面积630平方米；租期5年，自2020年5月8日起至2025年8月8日止，其中2020年5月8日至2020年8月8日期间不计算租金，作为乙方装修期使用；乙方以年付的方式向甲方支付租金，年租金为40万元；房屋定金为20万元，此合同签订后当日乙方付款至甲方账号，由甲方开具收据，合同生效后，定金自动转为房屋租金，乙方需在2020年7月7日前补足40万元租金；因乙方承租的甲方房屋为毛坯状态，甲乙双方约定，甲方需提供本房屋的空调购买及安装，为了不影响乙方使用房屋，甲方需在2020年6月8号之前今早安排空调安装事宜，不能因此耽误乙方的装修工程；租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月书面通知对方，经双方友好协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，经双方友好协商合同终止后，甲方根据终止合同书退还乙方相关费用；租赁期间，甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的0.1%向乙方加收滞纳金；本合同双方签字盖章后，乙方当日支付甲方20万元作为合同定金，待年租金费用支付到账后，该定金转化为本合同的房屋租金等。

同日，被告崔X出具收据一份，载明：今收到张X交来房屋租金20万元。庭审中被告称，房屋租赁合同签订当日，我方通过张X账户向被告账户转款20万元租金。被告称，无异议。

庭审中原告称，2020年5月7日，原被告签订《房屋租赁合同》，当日支付20万元，该20万元是张X（原告同事）转账支付被告账户内。当天赵XX（房屋实际所有人）与张X互加微信，后来一直在微信中让赵XX提供空调安装方案，赵XX一直说开会、在外地等，后来到6月底、7月初的时候没有办法，我方就向被告提出解除合同事宜，7月份的时候原告与代理人一起去河南XX公司找被告及赵XX谈解除合同事宜，当时也专门问了，被告称赵XX是总经理，被告是副总，当时因为解除合同事项一直没有谈成，我方就于2020年8月3日因为无法实现合同目的，就提起诉讼了。我方起诉的违约金8万元是按合同约定主张的；经济损失是根据我方实际损失来进行主张的（包含律师费、经济损失等）。自始至终涉案房屋我方并未使用一天，现在涉案房屋一直由被告租给其他人，原告代理人在2020年12月15日去现场考察的时候，发现房屋中央空调已经安装好，现在正在装修中，证明涉案房屋肯定是先装中央空调之后，才能进行其他装修项目等。

庭审中被告称，有异议，租金是由张X以转账的方式转给被告本人的，赵XX没有得到被告的授权，与原告进行协商，其不能代替被告作出任何回复和解释。关于原告主张的违约金及损失均不存在，不应当得到法庭支持。涉案房屋现在正在装修。

庭审中原告另称，钥匙我方没有见过，合同签订之后涉案房屋在被告控制之下。

被告称，涉案房屋是毛坯房，没有钥匙，随时都可以进入，现在装修过程中，房屋有钥匙，在被告处。

以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份，收据及转账电子回单一份，张X与赵XX（被告的合伙人）微信聊天记录一份（打印件），视频资料一份，张X的证人证言一份，2020年12月15日涉案房屋照片6张（打印件）；被告提交的房屋租赁合同一份，举证通知书一份及开庭笔录在案佐证。

本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。庭审中，被告答辩称，同意解除合同。本院认为，被告已明确表示同意解除合同，故原告诉请判令解除原被告双方于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》约定：因乙方承租的甲方房屋为毛坯状态，甲乙双方约定，甲方需提供本房屋的空调购买及安装，为了不影响乙方使用房屋，甲方需在2020年6月8号之前今早安排空调安装事宜，不能因此耽误乙方的装修工程。庭审中原告称，自始至终涉案房屋我方并未使用一天，现在涉案房屋一直由被告租给其他人，原告代理人在2020年12月15日去现场考察的时候，发现房屋中央空调已经安装好，现在正在装修中，证明涉案房屋肯定是先装中央空调之后，才能进行其他装修项目等。庭审中被告称，原告没有空调设计安装的义务，原告应按照中央空调的装修程序，先提供装修设计，然后在购买合适的空调，再进行安装；我们主张的是装修方案，因为原告有装修义务，需先提供装修方案，我方再根据原告的装修进行购买空调及安装，所以合同有一个月的购买期。本院认为，依据原被告所举证据及庭审陈述意见，本院无法确认何方在履行合同过程中具有过错，故原告诉请判令被告返还租金20万元，本院予以支持；原告诉请判令被告支付违约金本院不予支持。原被告如有损失，各自自行承担，故原告诉请判令被告赔偿经济损失5万元，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告周X与被告崔X签订的《房屋租赁合同》；

二、被告崔X于本判决生效之日起十日内向原告周X返还租金20万元；

三、驳回原告周X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告周X负担975元；被告崔X负担2150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　彭　磊

二〇二〇年十二月二十五日

书记员　孙XX