01
商品房交付条件
商品房交付条件的法定标准
1.竣工验收完成。开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件。
2.登记备案完成。验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》方符合法律规定的验收合格交付使用条件，否则开发商应承担逾期交房违约金。
3.综合验收合格。商品房除通过工程质量验收外，还应通过规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收合格，并取得新建住宅交付使用许可证。
当事人可约定其他交付条件
如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。由于房屋建造和装修质量验收涉及到的项目繁多，一般应以双方的约定条件作为交付标准。又如双方还可约定涤除房屋设定的抵押，或开发商按规定缴纳物业维修基金等。
02
商品房质量问题
实践中，商品房在形式上具备了前述交付条件后，仍可能存在程度不一的质量瑕疵问题。这些质量问题分三种：主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用和其他一般质量问题。
1.房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及部分的主体结构。如果该部分工程质量出现问题，一般也很难通过修复的办法解决。因此，房屋主体结构质量不合格的，购房者可以拒收房屋。但一般需要有资质的建设工程质量检测机构检测。
2.房屋质量问题严重影响居住使用。居住使用是房屋买受人最基本的合同目的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以认为房屋不符合交付条件，但影响居住使用的程度必须是“严重”。裁量标准主要有两个：一是危害居住的程度，如果已危害居住人的生命安全，直接认定严重影响居住使用。二是修复的次数，如果多次修复未果，也应认定严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。
3.房屋的其他一般质量瑕疵。在现有科学技术条件下，商品房的建造仍是一项主要依靠人工实施，而非机械标准化作业完成的工程，存在质量瑕疵客观上难以完全避免。因此，对于房屋出现的一般质量瑕疵问题，无权拒收房屋，但可请求开发商承担瑕疵担保责任，进行修复并赔偿相应损失。
03
商品房质量问题的责任承担
对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。时间节点从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。
1.修复费用。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复。因此增加的修复费用，应当由出卖人承担。
2.修复期间的其他损失。损失赔偿范围可根据同地段同类房屋租金价格，结合修复期间的长短来计算。对于购房者和开发商达成维修协议的，可按照维修协议的工期计算实际损失。由购房者自行维修或委托他人维修的，按照维修的范围和工期酌定损失。
3.拒收房屋的扩大损失不得要求出卖人承担。房屋存在一般质量问题，买受人拒绝接收房屋，由此造成的扩大损失不得要求赔偿，此为商品房买卖合同纠纷中的减损规则适用。

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