张国贵律师
冯某（被告、被上诉人）婚前在河南省郑州市按揭贷款方式购买房产一套，支付了首期款，贷款期限20年。候某（原告、上诉人）与冯某在2009年2月登记结婚。2010年5月15日，冯某书写便条签一份，载明：我冯某现自愿将婚前婚后的全部财产给妻子候某，郑州买的房子房产证户主改为妻子的名字。另外，候某向法庭提交了一份候某和冯某签名但没有日期的《夫妻协议》，约定：（1）冯某要做到当爸爸和丈夫的职责和义务，无论什么时候都不故意失踪，借口工作说说谎；（2）从今以后为妻子儿子尽心尽力，尽职尽责，不能再说半句谎；（3）工资当天发当天就交给妻子；（4）丈夫冯某的一切财产都归妻子、儿子所有，冯某分文不要；（5）我冯某原意把一切财产给妻子；
候某观点：涉案房产虽系冯某婚前购买，但婚后双方偿还贷款，且根据双方在2010年签订的《夫妻协议》，明确约定冯某婚前婚后的全部财产给候某，且冯某特别书写便条将案涉房产变更为候某的名字，该行为完全符合《婚姻法》第19条即“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”该约定是夫妻财产约定法律关系，不是赠与合同法律关系，该夫妻财产约定对双方具有约束力。
冯某观点：《夫妻协议》及便条并非自己的真实意思表示，案涉房产是自己婚前购买，首付款是自己的父母出资的，签便条是为不了发生家庭矛盾，不是自己的真实意表示，要求撤销便条和协议。
一审和二审法院均认为：冯某承诺将房产过户给候某，实质是将房产赠与候某，合同法第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，案涉房产尚没有转移登记至候某名下，故冯某有权撤销赠与。冯某现明确表示不同意办理所有权转移手续的行为应认定为撤销赠与的行为，故候某要求判令房产归候所有并要求冯某履行过户义务的请求依法不予支持。
案件简介：
2006年12月11日，张某购买了位于青岛市城阳区房屋，张某当日支付首付款14万多并向银行贷款33万元。2008年前后（笔者根据案件证据推测）张某和马某登记结婚，该房屋于2011年2月28日登记在张某名下。马某与张某于2012年12月21日签订协议书一份，载明该房屋的产权由张某和马某共同共有。协议签订后双方并没有到相关部门办理房地产权利转移登记手续。双方在庭审均认可涉案房屋现价值75万元，婚后共偿还房贷本金约为人民币9万元。
2014年马某起诉离婚，同时主张根据协议约定享有该房屋50%的份额，但被告张某主张该房屋系其婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，不同意分隔。
山东省青岛市城阳区人民法院一审认为，涉案房屋系被告张某婚前购买且登记在张某个人名下，应视为其婚前个人财产，双方签订的协议书应视为房屋赠与合同。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第6条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，张某和马某在签订协议书后，并没有办理房地产权利转移登记手续，被告张某依法享有撤销赠与的权利，故对原告马某要求享有涉案房屋50%份额的主张，一审法院不予支持，该房产仍属于张某的个人财产。张某只需对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，给予原告马某一定的经济补偿。
一审宣判后，马某不服，上诉至青岛市中级人民法院。
青岛市中级人民法院二审认为，婚姻法解释三第6条的主旨是夫妻之间赠与房产可以适用合同法的规定。相对于物权法及合同法的相关规定，婚姻法对夫妻财产的规定属于特别规定，应当优先适用。本案中双方在婚姻关系存续期间对房产作出了约定，按照约定，该房产应为双方的共同共有财产。判决如下：变更原判决第二项为位于青岛市城阳区诉争房屋一处归被上诉人张某所有并对马某折价，被上诉人于本判决生效后10日内支付上诉人马某折价款。
案例一中原被告不同的观点和案例二一审法院和二审法院截然不同的判决，在当前的理论界和司法审判实践中比较有代表性。在目前司法审判实践中，法院对夫妻双方婚前婚内财产及房产转移的效力认定存在较大差异，对于不动产物权变动登记和合同效力的理解上仍存在较大争议。
第一种观点认为：夫妻一方将婚前财产或婚内财产约定归另一方所有，是一种赠与行为，应适用《合同法》关于赠与的规定，合同法中关于赠与的规定并没有把夫妻身份排除在外，结合《物权法》第9条的规定，对于不动产的赠与未经公证或者履行物权变动手续的，赠与人可以任意撤销权，这与《婚姻法》的规定并不矛盾。“因此，夫妻一方将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在为变更登记之前可以行使任意撤销权。”③原最高院人民法院民一庭庭长杜万华、杨立新教授也持有同样的观点。
第二种观点则认为：认为夫妻财产协议的产生是基于双方存在夫妻关系这样一个背景之下的，同样与离婚协议不受《合同法》调整的原因是一样的，这类协议包含感情因素以及对于婚姻家庭的贡献。而且《合同法》第2条第2款已经规定，“婚姻、收养、监护等身份关系的协议，适用其他法律的规定”，因此，此类纠纷应优先适用《婚姻法》第十九条。薛宁兰和许莉教授持此观点。
也有一些观点认为，《婚姻法司法解释三》第6条仅适用于“夫妻间赠与”，也即一方婚前不动产，约定婚后全部或部分归属另一方所有。而不适用于“夫妻财产约定”即婚后登记在一方面名下不动产，约定归另一方所有，这种“夫妻财产约定”情形应当适用于《婚姻法》第19条。笔者认为这种理解过于片面和机械，一方面现实生活中，房产的权利归属情形非常复杂，有些房产无法完全区分“夫妻间赠与”和“夫妻间约定”；另一方面，笔者认为婚后登记在一方面名下不动产约定归另一方所有，实质上也是赠与。
上述争议也反映出《婚姻法司法解释三》第6条涉及的矛盾性问题，一方面，婚姻法确认夫妻对婚姻财产约定的合法性，另一方面却又赋予赠与人任意撤销权，也导致了法院在审理夫妻财产协议纠纷的案件时对《婚姻法司法解释三》第6条适用的理解不同，相类似案例判决却截然相反。
带着这种困惑和不解，我们又分析了大量涉及夫妻财产协议纠纷的案例。我们发现，基于解除婚姻关系的夫妻赠与或夫妻赠与未成年人子女的协议，且该离婚协议生效的情况下，若一方以未办理权利转移登记手续为由根据《合同法》第186条和《物权法》第9条主张撤销赠与时，法院基本上都不会支持。原因是认为一方以解除婚姻关系为目的，将共同所有或一方婚前个人房产赠与另一方或未成年子女的行为明显具有道德义务性质，一旦双方登记离婚，赠与人无权再行使赠与行为的任意撤销权。例如，重庆市永川区人民法院的朱诉代某离婚案判决书④、日照经济开发区人民法院的金某1、金某2等与金立权债权人撤销权纠纷案判决书⑤等。
笔者认为，这种现象说明，离婚协议的订立需要考虑情感与家庭因素，具有身份性或道德性，不能直接适用《合同法》的观点得到了普遍的认同。而对婚姻存续期间的夫妻财产协议是否具有身份性或道德性，或者是否属于特殊的财产关系则存在争议。《婚姻法司法解释三》第6条的规定就是认为夫妻财产协议应当属于一份纯财产协议，在涉及一方赠与另一方财产时，可直接依据《合同法》第186条的规定处理，完全否认了夫妻财产协议的情感与家庭因素。此二元标准，是导致的夫妻之间赠与不动产的夫妻财产协议适用不同法律或产生分歧的原因。
本文列举的两个案例，及我们对裁判文书网和法院案例选中大量的涉及到夫妻之间赠与不动产的协议纠纷案例（例如：2014年第12期《最高人民法院公报》的唐某乙与原告:唐某法定继承纠纷案、2015年第4辑《人民法院案例选》的师小丽诉陈浩离婚纠纷案等）进行分析研究后发现，对于夫妻之间赠与房产的夫妻财产协议纠纷案件，法院无论是优先适用合同法还是优先适用婚姻法，都是基于对该夫妻财产协议的内容、签订背景和原因、夫妻双方的家庭角色、夫妻对争议财产和家庭的贡献、是否存在过错等多种情节来综合判断该夫妻财产协议是否具有身份性或道德性，是否属于特殊的财产关系，再进一步确定是适用《婚姻法》第19条还是适用《合同法》。
所以，笔者不妨在此得出一个结论供大家参考，对于夫妻之间赠与不动产的夫妻财产协议纠纷是优先适用婚姻法还是优先适用合同法的关键点是分析该夫妻财产协议是否具有身份性或道德性，是否属于特殊的财产关系。若具有，则应当优先适用《婚姻法》第19条；若不具有，则优先适用《合同法》，即适用《婚姻法司法解释三》第6条的规定。这是因为婚姻家庭的团体性特点决定了婚姻法不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与合同法突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，合同法和物权法应当保持谦抑性，对婚姻法的适用空间和规制功能予以尊重。
那么，结合本文的案例分析，当事人如何尽量保障赠与不动产的夫妻财产约定得以履行呢？鉴于目前的法律环境，笔者认为有以下几种途径可以参考：
（一）及时完成过户，这是最简单有效的方式，考虑到夫妻双方的亲密关系，建议在签订协议后另一方还愿意配合的情况下尽快过户，趁热打铁。
（二）将协议进行公证，《合同法》第186条第2款规定经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权。
（三）协议约定赠与不可撤销，由赠与方同意或承诺放弃撤销权，但这一方式还需要经过司法实践的检验。
（四）约定违约责任，若赠与方不配合办理过户，则承担一定的违约金，则但违约金不能过高，否则存在被法院调整的风险。
（五）在协议中细化赠与房产的理由，例如双方确认受赠人对家庭贡献、受赠人的特殊困难等等内容，尽量体现该协议的感情和家庭因素。
当然，夫妻财产协议的内容不得违反法律法规的强制性规定和社会公共利益或社会公序良俗，例如恶意串通、规避债务为目的等，否则，都可以被认定无效。而且本文讨论的夫妻财产协议的法律适用是在不涉及第三人利益的前提下，若夫妻财产协议赠与的不动涉及第三人利益，则需考虑物权法的不动产登记公示原则。