买到烂尾楼如何解除买卖合同和贷款合同

购房者想要解除两类合同，首先要满足商品房买卖合同的解除条件，常见的法定解除条件为开发商逾期交房达到合同约定或者法律规定的期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，开发商延迟交付房屋，经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未交付的，购房者有权请求解除商品房买卖合同，当事人另有约定的除外。同时需要注意解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，解除权应当自购房者知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期未行使的，解除权消灭，后续再主张解除合同很难得到支持。在商品房买卖合同解除之后，购房者可以依据前述商品房买卖司法解释第二十条的规定，以借款合同目的无法实现为由，请求解除与银行签订的《个人住房借款合同》及抵押合同，两类合同均解除后，购房者无需再承担剩余贷款的偿还义务，已经支付的购房首付款、已偿还的贷款本金及利息，均可向开发商主张返还。如果开发商已经进入破产清算或者重整程序，购房者需要及时向破产管理人申报债权，基于消费者生存权优先的原则，消费者购房人对已付购房款的返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他普通债权，权利顺位处于最优先层级。