张国贵律师
从法理层面来看，物业费缴纳义务的产生基础是物业服务人与业主之间订立的物业服务合同，根据合同相对性原则，该合同的权利义务仅能约束订立合同的双方主体，即物业服务人和欠费期间的房屋所有权人也就是原房主。原房主拖欠的物业费是其在持有房屋期间因接受物业服务产生的个人债务，该债务并不随房屋所有权的转移而自动转移给房屋的受让方，要求买家承担此前的物业费本质上是将原房主的个人债务无理由转嫁给第三方，不符合公平原则和债务转移的法定要件。
从法律规定层面来看，《中华人民共和国民法典》第五百五十一条明确规定，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如果没有经过作为债权人的物业公司同意，也没有买家自愿承担该部分债务的明确意思表示，原房主的物业费欠缴义务不会自动转移给买家。同时《物业管理条例》第四十一条也规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，此处的业主特指物业费产生期间的房屋所有权人，也就是欠缴行为发生时的原房主，与后续受让房屋的买家无关。
只有两种情况买家需要承担该部分欠费：一是买卖双方在二手房买卖合同中明确约定由买家承担房屋过户或交房前的全部历史欠费，且该约定是买家的真实意思表示；二是买家事后明确向物业公司作出愿意清偿该部分欠费的意思表示，构成债务加入。除此之外，物业公司要求买家代偿原房主拖欠的物业费没有任何法律依据，若物业公司以此为由拒绝为买家办理入住手续、限制进出小区、停水停电的，均属于违法行为。